İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasındaki mevcut tabloyu analiz ederek kritik uyarılarda bulundu.
Yıldırım: “Fiyatlar, ekonomik göstergelerden kopmuş durumda”
Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasında oluşan balonların hisse senedi piyasalarındakine benzer şekilde spekülatif beklentilerle beslendiğine dikkat çekti. “Konut fiyat balonu, değerlerin kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları ve inşaat maliyetleri gibi temel göstergelerden belirgin biçimde ayrışmasıyla oluşur,” diyen Yıldırım, konutların sadece yatırım aracı olarak alınıp satıldığı dönemlerde balon riskinin daha da yükseldiğini belirtti.
Kendi araştırmalarında hisse senedi piyasaları için kullandıkları ‘kuyruklu birim kök’ testlerinin, konut fiyatlarındaki balon epizotlarını da tespit edebileceğini söyleyen Yıldırım, bu analizlerin emlak piyasasında da uygulanmasının önemli bir gösterge sunabileceğini ifade etti.
İnce Yenilmez: “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarına dikkat”
Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez ise, konut piyasasında balon oluşumunun anlaşılmasında fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarının kritik olduğunu belirtti. “Fiyat-kira oranı çok yükselmişse, konut fiyatları kira getirisinin çok üzerinde seyrediyor demektir. Bu, aşırı değerlenmenin işaretidir,” diyen İnce Yenilmez, fiyat-gelir oranının da konutların halk tarafından ne ölçüde ulaşılabilir olduğunu gösterdiğini vurguladı.
Bu oranların özellikle büyük şehirlerde tarihî ortalamaların üzerinde seyrettiğini belirten İnce Yenilmez, “İstanbul ve İzmir’de ulaşılamaz hale gelen konut fiyatları, bariz şekilde balon sinyalleri veriyor” dedi.
“Konut güvenli liman oldu ama arz yetersiz”
Türkiye genelinde enflasyona karşı birikimlerini korumak isteyen vatandaşların konuta yönelmesiyle birlikte fiyatların nominal olarak arttığını belirten Doç. Dr. Yıldırım, bu artışın temel göstergelerden ne kadar saptığına dikkat edilmesi gerektiğini söyledi. Özellikle İstanbul’da arsa arzının sınırlı olması, göç baskısı ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları yapay olarak yukarı çektiğini ifade etti.
Ankara’da da benzer bir eğilimin görüldüğünü kaydeden Yıldırım, İzmir’de ise iç göçün sahil bölgelerindeki fiyat artışını hızlandırdığını söyledi. “Konut talebine hızlı ve dengeli yanıt verilemediği için fiyatlar daha da yukarı çıkıyor” uyarısında bulundu.
“Yatırımcılar dikkatli olmalı: Kâr değil sürdürülebilirlik öncelikli”
Konut piyasasında yatırım yapmayı düşünenler için önemli önerilerde bulunan Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, yatırım kararlarının fiyat hareketlerine değil, temel ekonomik göstergelere ve uzun vadeli sürdürülebilirliğe dayanması gerektiğini söyledi. Alınacak konutun kira getirisi, bulunduğu bölgenin demografik yapısı, sosyal olanakları ve ulaşım imkanlarının dikkatle analiz edilmesi gerektiğini vurgulayan İnce Yenilmez, “Yüksek borçla yapılan yatırımlar, olası bir fiyat düzeltmesinde ciddi zararlara yol açabilir” dedi.
Uzmanlardan net uyarı: “Balon göz ardı edilmemeli”
Uzmanlara göre konut fiyatlarındaki mevcut yükseliş, ekonomik temellerden koparak ciddi bir balon riskine işaret ediyor. Spekülatif davranışlardan kaçınılması gerektiğini belirten Yıldırım ve İnce Yenilmez, rasyonel hareket eden, piyasa dinamiklerini yakından izleyen ve uzun vadeli plan yapan yatırımcıların bu süreçte daha sağlıklı sonuçlar elde edeceğini vurguluyor.
