Türk Borçlar Kanunu'nun 352'nci maddesine göre, kiracı kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve buna rağmen taşınmazı tahliye etmemişse, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabiliyor veya tahliye davası açabiliyor. Bu durumda ev sahibinin ayrıca ihtiyaç, satış, tadilat ya da başka bir tahliye sebebini ispat etmesine gerek bulunmuyor.
Tahliye taahhüdü tek başına yeterli olabiliyor
Hukukçulara göre tahliye taahhütnamesi, kanunun kiraya verene tanıdığı bağımsız tahliye nedenlerinden biri olarak kabul ediliyor. Bu nedenle geçerli şekilde düzenlenmiş bir taahhütname varsa, ev sahibi yalnızca bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebiliyor. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında olduğu gibi "kendim oturacağım" veya "çocuğum taşınacak" gibi gerekçelerin ileri sürülmesi zorunlu olmuyor.
Ancak her tahliye taahhüdü geçerli sayılmıyor
Uzmanlar, uygulamada en fazla uyuşmazlığın tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda yaşandığını belirtiyor.
Geçerli sayılabilmesi için genel olarak şu şartların bulunması gerekiyor:
- Taahhüt yazılı olmalı.
- Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalı.
- Kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmalı.
- Tahliye tarihi açık ve belirli şekilde yazılmış olmalı.
- Kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalı.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan belgeler tartışma konusu
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesi imzalanırken veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütnameleri çoğu durumda geçersiz kabul ediliyor. Bunun temel gerekçesi ise kiracının sözleşmeyi yapabilmek için baskı altında kalabileceği ve özgür iradesinin tam olarak oluşmadığı değerlendirmesi.
Ev sahibinin de süreyi kaçırmaması gerekiyor
Kanun yalnızca kiracıya değil, ev sahibine de önemli bir süre sınırı getiriyor. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmaz veya tahliye davası açılmazsa, ev sahibi bu taahhütnameye dayanarak tahliye isteme hakkını kaybedebiliyor.
Son dönemde dava sayıları arttı
Özellikle yüksek kira artışlarının yaşandığı son yıllarda tahliye taahhütnameleri nedeniyle açılan davalarda ciddi artış yaşanıyor. Hukukçular, hem kiracıların imzaladıkları belgelerin tarih ve içeriklerini dikkatle incelemeleri hem de ev sahiplerinin kanundaki şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere uymaları gerektiğini vurguluyor. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, tek başına tahliye için yeterli olabilse de belgenin usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği her somut olayda mahkemeler tarafından ayrıca değerlendiriliyor.
