Airbnb’den evinizi kısa süreli kiraya verdiniz. Peki, yalnızca bu nedenle artık vergi hukuku bakımından ticari faaliyette bulunan bir işletme gibi mi kabul edileceksiniz? Bu kiralamadan elde ettiğiniz gelir, kira geliri olmaktan çıkıp ticari kazanç olarak mı vergilendirilecek?
Kamuoyunda Airbnb Yasası olarak bilinen düzenlemeye ilişkin daha önce dergimizin önceki sayılarında “Günlük / Haftalık Kiraya Veda! Airbnb Yasası” başlıklı bir içerik yayımlamış ve bu içerikte kısa süreli kiralamaların izin belgesi, kat maliklerinin muvafakati, kimlik bildirimi ve idari para cezaları yönünden doğurduğu sonuçları değerlendirmiştik. Ancak bu kez konunun vergi boyutu yönünden oldukça önemli ve güncel bir Danıştay kararından bahsedeceğiz.
Bilindiği üzere Gelir İdaresi Başkanlığı, Airbnb ve benzeri dijital plat formlar üzerinden yapılan günlük, haftalık veya aylık kısa süreli kiralamaları bir süredir ticari faaliyet statüsünde değerlendirme eğilimindeydi.
Bu doğrultuda, bu kiralamalardan elde edilen gelirlerin yalnızca gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği ileri sürülüyor; buna bağlı olarak gelir vergisi, geçici vergi, vergi ziyaı cezası ve uygulamaya göre KDV yönünden de mükellefiyet tartışmaları gündeme geliyordu.
Bu konuya ilişkin daha detaylı bilgiye, kanalımızda bulunan “Günlük / Haftalık Kiraya Veda! Airbnb Yasası” başlıklı içeriği mizde değinmiştik. İlgili içeriğimize sekranın sağ üst köşesin den veya içeriğimizin sonundaki pencerelerden ulaşabilirsiniz.
PEKİ DANIŞTAY NE DEDİ?
Danıştay 3. Dairesi, 14/04/2025 tarihli 2024/6160 Esas ve 2025/1856 Karar sayılı ilamında oldukça önemli bir değerlen dirme yaptı. Karara konu olayda, davacı taşınmazlarını dijital bir platform üzerinden günlük, haftalık ve aylık olarak kiraya vermiş; elde ettiği geliri ise gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmişti.
Vergi idaresi ise bu faaliyetin ticari kazanç niteli ğinde olduğunu kabul ederek cezalı tarhiyat yapmıştı. Ancak Danıştay, kısa süreli kiralamanın tek başına ticari kazanç sayılması için yeterli olmadığına hükmetti.
Kararda aynen şu değerlendirmeye yer verildi: “Davacının taşınmazlarının kiraya verilmesinden elde ettiği gelirinin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahi linde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir.” Devamında ise Danıştay, meselenin özünü ortaya koyan şu ifa deyi kullandı: “Belirtilen türde bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmaz ların … adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğinden…” Başka bir ifadeyle Danıştayın kararını izah etmek gerekirse;
Bir taşınmazın Airbnb veya benzeri bir platform üzerinden kısa süreli kiraya verilmesi, tek başına bu faaliyeti ticari işletme faa liyetine dönüştürmez. Eğer kiralama, otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi bir organizasyon dahilinde yapılmıyorsa; yani kiracıya kahvaltı, yemek, ütü, resepsiyon, günlük temizlik gibi konaklama hizmetleri sunulmuyorsa, ortada yalnızca taşınma zın kiraya verilmesinden doğan bir gelir vardır. Bu durumda elde edilen kazanç da kural olarak ticari kazanç değil, gayri menkul sermaye iradı niteliğindedir. Elbette burada şu ayrımı doğru yapmak gerekir: Danıştay’ın bu kararı, kısa süreli kiralamaların izin belgesi, kat malikleri muvafakati, kimlik bildirimi veya Airbnb Yasası kapsamındaki idari yaptırımlar yönünden tamamen serbest olduğu anlamına gelmez.
O konu ayrı bir hukuki başlıktır.
Bu kararın asıl önemi, kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirin vergisel niteliği bakımındandır. Yani, idarenin “Airbnb üzerinden kısa süreli kiralama yapıyor san, otomatik olarak ticari kazanç elde ediyorsun” şeklindeki yaklaşımına karşı Danıştay, daha somut bir kriter getirmiştir. Bu kriter de şudur: Sadece kiraya verme mi var, yoksa otelcilik benzeri bir ticari organizasyon mu var? Eğer sadece kiraya verme varsa, elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı niteliğini korur.
Ancak bunun yanında kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik, resepsiyon, müşteri karşılama ve benzeri hizmetler de düzenli şekilde sunuluyorsa, artık faaliye tin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gündeme gelebilir. Kanaatimizce Danıştay’ın bu kararı, hem mülk sahipleri hem de vergi idaresi bakımından oldukça önemli bir emsal niteliğinde dir. Çünkü dijital platformların kullanılması, tek başına faaliyetin mahiyetini değiştirmez. Bir kişinin taşınmazını klasik yöntem lerle kiraya vermesi ile dijital platform üzerinden kiraya vermesi arasında, yalnızca bu nedenle ticari kazanç ayrımı yapılması hukuken isabetli değildir.
Sonuç olarak, Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiralama yapan kişilerin, faaliyetlerini mutlaka iki ayrı yönden değerlendirmesi gerekir: Birincisi, Airbnb Yasası kapsamında izin, muvafakat ve bildirim yükümlülükleri. İkincisi ise, elde edilen gelirin vergi hukuku bakımından gayrimenkul sermaye iradı mı, yoksa ticari kazanç mı sayılacağı.
Danıştay’ın bu son kararı, ikinci başlık yönünden çok net bir ölçüt ortaya koymuştur: Otel, apart veya pansiyon benzeri bir organizasyon yoksa ve kiralama kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi ek hizmetleri içermiyorsa, yalnızca kısa süreli kira lama yapılması elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez.
Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için takip te kalın...
