Haberimizde, en uygun krediyi seçerken dikkat edilmesi gereken noktaları, BDDK’nın 29.01.2026 tarihli güncel çerçevesiyle birlikte ele alıyoruz.
BDDK 2026 kararları: Kredi limitleri ne kadar?
BDDK’nın 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla konut kredilerinde azami kredi oranları güncellendi. Bu çerçevede artık birinci el–ikinci el ayrımı yerine konutun ekspertiz değeri ve enerji sınıfı belirleyici hale geldi. Uygulama özeti şu şekilde oldu:
● Konut değeri 5 milyon TL ve altı olan konutlarda
● Enerji sınıfı A–B: değerin %90’ına kadar kredi
● Enerji sınıfı C: değerin %80’ine kadar kredi
● D ve altı enerji sınıfları: değerin %70’ine kadar kredi
Konut değeri yükseldikçe azami kredi oranı kademeli şekilde düşer. Örneğin 10–20 milyon TL aralığında A–B enerji sınıfında oran %50 seviyesine iner. 20 milyon TL üzeri konutlarda oran daha da aşağı gelir. Satıcıyla konuştuğunuz fiyat ne olursa olsun, bankanın kredi limitini belirlerken esas aldığı rakam ekspertiz raporundaki değer olur. Enerji sınıfı ve değer aralığı da bu ekspertiz değerine uygulanacak azami oranı belirler.
Üzerinize kayıtlı konut varsa tablo değişir
Mevzuat kapsamında, tüketicinin kendisi, eşi veya 18 yaş altındaki çocuğu adına kayıtlı en az bir konut bulunması halinde, yukarıdaki azami kredi oranları %75 azaltılarak uygulanır. Bu durum, ikinci konut alımlarında peşinat ihtiyacını artırır.
En uygun konut kredisi seçimi nasıl yapılır?
Konut kredisi seçerken yalnızca faiz oranına bakmak, resmin büyük kısmını kaçırmanıza neden olabilir. Çünkü kararın sonucunu belirleyen kalem, çoğu zaman tek başına faiz değil, sigorta, ekspertiz ve benzeri masraflar dâhil edildiğinde ortaya çıkan toplam maliyet olur. Bu nedenle, en uygun konut kredisi arayışında, teklifleri değerlendirirken yalnızca faizi değil, sigorta ve ekspertiz dâhil Yıllık Maliyet Oranı (YMO) değerini merkeze almak gerekir. Konut kredisi teklifini değerlendirirken aynı anda şu detaylara dikkat edilmeli:
● Kullanmak istediğiniz kredi tutarı, BDDK çerçevesinde ve bankanın risk değerlendirmesi içinde yer almalı.
● Vade arttığında aylık taksit düşüyor ama toplam geri ödeme tutarının değişimi incelenmeli.
● Kredi masrafları (tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek işlemleri, sigortalar) toplam maliyeti değiştirir.
● Aylık taksit, hane gelirinizin bütçesine uyumlu olmalı.
Bu detayların hepsi bir araya geldiğinde “en uygun” kavramı, tek bir oran üzerinden değil, bütçeye en iyi oturan hesaplama üzerinden anlam kazanır.
Vade seçimi
Vade, konut kredisi kararında en görünür parametre olur. Ancak vade seçimini taksit düşük olsun yaklaşımıyla yapmak çoğu zaman toplam maliyeti büyütür. Bu nedenle iki vadeyi yan yana görmeden karar vermemek gerekir.
Aşağıdaki tablo, yalnızca yöntemi göstermek için hazırlanmış örnek bir kıyas. Kullanılan oran, bankaya, döneme ve müşteri profiline göre değişebilir. Buradaki amaç vade uzadığında toplam geri ödemenin nasıl büyüdüğünü sade biçimde göstermek.
Vade karşılaştırması (örnek):
● Kredi tutarı: 1.000.000 TL
● Örnek aylık faiz oranı: %2,69
|
Vade |
Aylık taksit (yaklaşık) |
Toplam geri ödeme (yaklaşık) |
|
120 ay |
28.061 TL |
3.404.884 TL |
|
84 ay |
30.142 TL |
2.573.524 TL |
Bu örnekte 84 ay vadede aylık taksit daha yüksek görünür, buna karşılık toplam geri ödeme belirgin şekilde daha düşük kalır. Kendi koşullarınızda farkın boyutu değişir ancak mekanizma aynı kalır. Vade uzadıkça toplam faiz yükü artar.
Bu hesaplama yaklaşımını kendi tutar ve vadelerinizle netleştirmek için, bankaları tek tek gezmek yerine karşılaştırma ekranları üzerinden ilerlemek daha pratik olur. Bu noktada konut kredisi karşılaştırma ekranları üzerinden ilerlemek, teklifleri aynı tutar-vade ile yan yana görmeyi kolaylaştırır. Örneğin enuygunfinans.com bu karşılaştırmayı daha hızlı yapmanıza yardımcı olabilir.
Kendi bütçenize göre farklı vade çeşitlerini kıyaslayarak en uygun konut kredisi seçeneğini belirlemek, toplam maliyeti görmenize yardımcı olur.
Peşinat planı
BDDK oranları, teorik olarak kullanılabilecek azami kredi limitini tarif eder. Ancak gerçek hayatta kararın en zor kısmı, peşinatın bütçene etkisi olur. Peşinatı değerlendirirken iki hedefi aynı anda tutturmaya çalışın:
● Krediyi makul seviyede tutmak
● Nakit dengenizi bozmamak
Peşinat arttıkça kredi tutarı düşer, bu da aylık taksiti ve toplam faiz yükünü azaltır. Buna karşılık tüm birikimi peşinata yatırmak, ev alımı sonrası ortaya çıkabilecek masraflarda bütçeyi sıkıştırabilir. Bu nedenle ev sahibi olurken diğer giderleri de düşünerek bir bütçe planı yapmak gerekir.
5) Toplam maliyete dahil edilen masrafları gözden kaçırmayın
Konut kredisi sürecinde faiz dışında kalan masraflar, toplam maliyeti anlamlı şekilde etkileyebilir. Bankaya ve ürüne göre değişmekle birlikte, genelde şu kalemlerle karşılaşılır:
● Ekspertiz ücreti
● Kredi tahsis ücreti
● İpotek tesis işlemleri
● Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
En uygun konut kredisini seçerken, aynı tutar ve vadede faiz oranı ile tüm kredi masraflarının toplam maliyet üzerindeki etkisini birlikte hesaplamak en sağlıklı kıyas olur.
Bu haber, bilgilendirme amaçlı. Faiz oranları ile masraflar bankalara ve dönemsel kampanyalara göre değişebilir.
