Dr. Mimar Nihat ŞEN Yazdı: Kendini Finanse Eden Kentsel Dönüşüm (KEFİKED) ve Öneriler

Son 100 yılda 7 şiddetinin üzerinde gerçekleşen 16 büyük depremde 130 bin vatandaşımızı kaybettik. En son, 6 Şubat 2023 tarihinde,11 ilimizi kapsayan asrın felaketinde 680 bin konut, 170 bin iş yerimiz olmak üzere toplamda 850 bin bağımsız bölüm yıkılmış ve bu yıkım sonucunda 52 binin üzerinde vatandaşımız hayatını kaybetmiştir. Bu yıkımın maliyeti Türkiye ekonomisine130 milyar doların üzerinde olmuştur. Yıkılan binaların yüzde 97’si, 2000 yılı öncesi yapılan binalardır. Eğer, zamanında müdahale yapılıp, deprem ön cesi önlemler alınsaydı, bu maliyet 1/5 seviyelerinde olup bu kadar vatandaşımızı da kaybetmiş olmayacaktık.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ZARURİDİR

Bu acı tecrübe, riskli binaların dönüşümünün hızlı yapılması zarure tini ve kentsel dönüşümün önemini bir kez daha ortaya koymuştur. Özellikle, 1980 yılından sonra yapılan gökdelenlerle, insanlar mo dern hapishanelerde ve robotik yaşam şekilleriyle yaşamak zorunda bırakılmış bu da; toplumun öz değerlerinden uzaklaşmasına neden olmuştur. Bu nedenle, kentsel dönüşüm çalışmalarında toplumun öz değerleri dikkate alınmalıdır.

ULUSAL GÜVENLİK MESELESİ

Kentsel dönüşüm ULUSAL BİR GÜVENLİK meselesi olarak ele alınmalıdır. Ayrıca, deprem değil bina öldürür gerçeğini vatandaş larımızın unutmasına engel olacak şekilde, metrolarda, vapurlarda, toplu ulaşım araçlarında, sinemalarda, tiyatrolarda, havaalanlarında ve açık hava reklamlarında ulusal eğitici spot yayınların yapılması gerekmektedir. Doğal afet sadece deprem olarak anlaşılmamalı; yangınlar, heye lanlar, seller, kuraklık ve küresel göç de birer doğal afet olup, yapıla cak kentsel dönüşüm çalışmalarında da bu konular ele alınmalıdır. Türkiye nüfusunun yüzde 71’ini ilgilendiren deprem nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlı ve kısa zamanda yapılması için sürece paydaşlar da dahil edilmelidir.

YATIRIM MALİYETİNİ KARŞILAYAN SİSTEM

Bizler bu sorumluluğu üzerimize alarak kendi yatırım maliyetini kendi içinde karşılayan Kendini Finanse Eden Kentsel Dönüşüm’ü (KEFİKED) kurguladık, hayata geçirdik ve olumlu sonuçlar elde ettik.

Oluşturduğumuz bu sistemle;

• Hiçbir kamu kurumundan maddi bir beklenti içinde olmadan,

• Vatandaşın mülkiyet hakkına saygı duyan, süreç hakkında şeffaf bilgilendirme yaparak, vatandaşın mevcut hakkının maksimum yüzde 15 eksiğini vererek,

• Ayrıca vatandaştan ekonomik başka bir talepte bulunmadan, • Kentsel dönüşüm alanında mevcut durum çıkartılarak, • Çıkarılan mevcut inşaatın maliyetini karşılayacak ve finanse ede cek ilave inşaatını belirleyerek,

• Bölgenin ihtiyacını karşılayacak olan marka değeri yüksek projeler üreterek,

• Yerel iş birliktelikleri yapıp (üreticiler, tedarikçiler, uygulamacılar, yerel müteahhitler vb) sisteme dahil ederek,

• Şeffaf, kamu hakkını gözeten anlayışla,

• Gerekli ihdasları da dahil eden çalışmalar yürüterek,

• Kamu güvencesi ile ve konsept projeler sayesinde önceden satış sistemi oluşturan finans sistemini uygulayarak,

• Alan bazlı dönüşümü hayata geçirdik.

ÖNERİLERİLERİMİZ ŞUNLAR:

Ulusal bir güvenlik meselesi olarak ele alınması gereken kentsel dönüşüm için yeniden ve acilen aşağıdaki düzenle meler yapılmalıdır: görevi üstlenmelidir.

• Kentsel dönüşüm ve afetlerle ilgili ayrı bir AFET ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI kurulmalıdır.

• Deprem ve doğal afetlerden kaynaklı kentsel dönüşüm çalışma ları ve binaların dönüşümü için ayrı bir banka kurulmalıdır. (Kentsel Dönüşüm Finansman Bankası)

• Belediyelerde proje ve ruhsat bölümündeki görevli teknik personel ler, yönetmelikler konusunda kesin eğitilmeli, bürokrasiyi çoğaltan değil azaltan uygulama yapılmalıdır.

• Günün şartlarına göre, 6306 sayılı yasa yeniden yazılmalı, Planlı Alanlar Tip yönetmeliğinde yorum çarpıklığına mani olmayacak net cümleler kullanılmalı ve “Alan Bazlı Kentsel Dönüşümü” teşvik edici maddeler eklenmelidir.

• Sürece mutlaka belediyeler, meslek odaları, STK’lar, siyası partiler ve mülkiyet sahipleri dahil edilmelidir.

• Gayrimenkul üretimi yapan müteahhitler için uzun vadeli konut kiralama sistemiyle muafiyet ve teşvikler sağlanmalıdır.

• Kentsel dönüşüm inşaatlarında sağlanan KDV indiriminin, ticari getiri amaçlanmayan kentsel dönüşüm inşaatlarında kullanılacak malzemelerde de uygulanmalı ayrıca muafiyeti sağlanmalıdır.

• Özellikle 2000 yılı öncesi binalar başta olmak üzere ilgili belediyeler tarafından binaların güvenli olup olmadığının incelenip resmi rapor olarak düzenlenmesi zorunlu hale getirilmelidir.

• Enerji Kimlik Belgesi istenen tüm binaların güvenli olup olmadığının da incelenmesi ve resmi rapor yaptırılması zorunlu hale getirilmelidir.

• Tadilat yapılacak binalarda, tadilat ruhsatı verilmeden önce mutlaka depremde güvenli olup olmadığının incelenmesi ve resmi raporunun yapılması zorunlu hâle getirilmelidir.

• Yatırım maliyeti, proje içinden sağlanacak, alan bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarını özellikle belediyeler yapmalı ve arabuluculuk

• Gayrimenkul üretimi yapan firmalar için uzun vadeli kiralama yöntemine teşvik edici destek sağlamalıdır.

•.Kentsel Dönüşüm, siyasi bir mesele olarak ele alınmadan, vatan daşın can ve mal güvenliğini ön plana alan doğru bilgi akışını yerine getirmelidir. •.Riskli olan binasını yenilemek isteyen vatandaşlara gerekir ise sıfır faizli kentsel dönüşüm kredisi kullandırılmalıdır.

• Kentsel dönüşüm kredi ödemesi, 2 yıl ödemesiz 180 ay veya 240 ay olarak düzenlenmelidir.

• Kentsel dönüşüm kredi miktarı altı ayda bir günün şartlarına göre revize edilmelidir.

• Riskli binaların kiralanması veya satılması derhal engellenmelidir.

• Gayrimenkul hukuku, kentsel dönüşüme uyarlanacak şekilde yeniden düzenlenmelidir.

•.Yapılacak kentsel dönüşüm çalışmalarında, şehir merkezlerini dü zenli hâle getirmek için emsal ve imar transferi hakları yasal olarak düzenlenmelidir.

• Belediyeler mutlaka dar gelirli vatandaşlar için sosyal konut üret melidir.

• Şehir merkezlerine yakın bölgelerde rezerv konutlar üretilmeli ve yapılacak olan kentsel dönüşüm alanlarındaki mülkiyet sahiplerine geçici veya daimi konaklama imkânı sağlanmalıdır.

• Metropol şehirlerde kümelenen sanayi yapılarının mutlaka ulaşımı kolay diğer Anadolu şehirlerine nakli sağlanmalı ve teşvik edilmelidir.

Sonuç olarak, tüm bu çalışmalar yapılmadan önce ÖZE DÖNÜK ZİHİNSEL DÖNÜŞÜM başarılmalı ve KENTSEL DÖNÜŞÜM ULU SAL GÜVENLİK MESELESİ olarak görülmelidir...