Miras kalan ev, arsa ve tarlaların ortaklığın giderilmesi davası sonucunda üçüncü kişilere satılmasına ilişkin önemli bir düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Peki, yeni düzenlemeyle ilk artırmaya yalnızca mirasçılar mı katılacak? Taşınmaz hangi bedel üzerinden satışa çıkarılacak? Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ne olacak? Devam eden ortaklığın giderilmesi dosyaları da bu düzenlemeden yararlanabilecek mi?

16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilen 12. Yargı Paketi, 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Yeni düzenlemeye göre, taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla kazanmış olması ve tapuda mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin bulunmaması hâlinde, satış için yapılacak ilk açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek.

Bu kapsamda, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 114’üncü maddesinin ikinci fıkrasına aynen şu hüküm eklenmiştir:

“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”

Böylece şartları taşıyan miras taşınmazlarında üçüncü kişilerin ilk artırmaya katılması engellenecek ve taşınmazı satın alma konusunda öncelik mirasçılara verilecektir.

İlk artırmada geçerli bir satışın yapılabilmesi için teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü ve satış masraflarını karşılaması gerekecek. Mirasçılardan alıcı çıkmaması hâlinde ise ikinci artırma herkese açık olarak gerçekleştirilecektir.

MİRAS TAŞINMAZLARININ SATIŞINDA NE DEĞİŞİYOR?

Mevcut uygulamada ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası sonucunda satışına karar verilen taşınmazlar, elektronik satış sistemi üzerinden doğrudan herkese açık artırmaya çıkarılmaktaydı.

Ortaklığın giderilmesi davasının açılma şartları, yargılama süreci, satış kararı verilmesi hâlinde izlenecek prosedür ve satış bedelinin paylaştırılması gibi konuları daha önce yayımladığımız “İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi Davası)” ve “Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları ve Satış Prosedürü” başlıklı videolarımızda ayrıntılı olarak incelemiştik.

Arzu ederseniz bu içeriklere ekranın sağ üst köşesinden veya videonun sonunda yer alan pencerelerden ulaşabilirsiniz.

Eski düzenleme doğrultusunda yapılan ilk artırmada, muhammen bedelin yüzde 50’sini karşılayan teklifler belirli şartlar altında yeterli olabildiğinden, aileden kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazların düşük bedellerle üçüncü kişilere geçmesi mümkün olabilmekteydi.

Yeni düzenleme, bu satış sistemine mirasçılar lehine özel bir aşama eklemektedir.

Şartların bulunması hâlinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak ve üçüncü kişiler bu artırmaya teklif veremeyecektir.

Buradaki amaç, taşınmazın mümkünse aile içerisinde kalmasını sağlamak ve mirasçıların paylarının taşınmazın takdir edilen değeri üzerinden korunmasına imkân tanımaktır.

YENİ USULÜN UYGULANMASI İÇİN HANGİ ŞARTLAR ARANACAK?

İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için öncelikle taşınmazın miras yoluyla edinilmiş olması gerekir.

Satın alma, bağış veya başka bir hukuki işlem sonucunda kazanılan taşınmazlar bu özel düzenleme kapsamında değildir.

Ayrıca tapudaki maliklerin tamamının mirasçı olması gerekmektedir.

Mirasçılardan biri kendi payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmişse, artık bütün maliklerin mirasçı olması şartı gerçekleşmeyeceğinden bu usul uygulanamayacaktır.

Bunun yanında mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermiş olması gerekir. Taşınmazın aynen bölünmesine karar verilmişse herhangi bir açık artırma yapılması zaten söz konusu olmayacaktır.

Son olarak, mirasçılara tanınan bu öncelik yalnızca birinci artırma için geçerlidir. Mirasçılar arasında özel artırma usulü ikinci kez tekrarlanmayacaktır.

İLK ARTIRMADA EN AZ NE KADAR TEKLİF VERİLEBİLECEK?

Yeni düzenleme ile getirilen ve mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada, diğer artırmalar gibi muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden teklif verilmesi mümkün olmayacaktır.

Teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin tamamını (yüzde 100) ve satış masraflarını karşılaması gerekecektir.

Örneğin taşınmazın muhammen kıymeti 5 milyon Türk lirası olarak belirlenmişse, ilk artırmada 2 milyon 500 bin Türk lirası üzerinden satış yapılamayacaktır.

Verilecek teklifin en az 5 milyon Türk lirası ile ilgili satış masraflarını karşılaması gerekir.

Bu sayede taşınmazı satın alan mirasçı, diğer mirasçıların paylarını taşınmazın takdir edilen değeri üzerinden ödemiş olacaktır.

İLK ARTIRMADA ALICI ÇIKMAZSA NE OLACAK?

Mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada teklif verilmez veya sunulan teklif kanunda aranan şartları karşılamazsa ikinci artırmaya geçilecektir.

İkinci artırma yalnızca mirasçılarla sınırlı olmayacak; üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir.

Bu aşamada genel satış hükümleri uygulanacak ve asgari teklif, muhammen kıymetin yüzde 50’si ile öncelikli alacakların toplamından hangisi daha yüksekse, bu tutara satış masraflarının eklenmesiyle belirlenecektir.

DEVAM EDEN DOSYALARDA HANGİ TARİH ESAS ALINACAK?

Yeni usul, düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce açık artırma ilanı yapılmış satışlara uygulanmayacaktır. Bu satışlarda mevcut hükümler geçerliliğini koruyacaktır.

Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra ilan edilecek satışlarda ise gerekli şartların bulunması hâlinde ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması gerekecektir.

Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında davanın açıldığı tarih veya satış talebinin yapıldığı tarihe bakılmayacak olup, satış ilanı tarihine bakılacaktır.

DÜZENLEME NE ZAMAN UYGULANMAYA BAŞLANACAK?

Belirtelim ki, 12. Yargı Paketi ile getirilen bu yeni düzenleme, 16 Temmuz 2026 gecesi TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaşmış ve 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Miras taşınmazlarının satışına ilişkin yeni usul, Kanunun yürürlük tarihinden sonra ilan edilecek satışlarda uygulanacaktır.

Sonuç olarak yeni düzenlemeyle, şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması kabul edilmiştir.

Ancak her dosyanın özellikleri farklı olduğundan, somut durumun hukuki açıdan değerlendirilmesi faydalı olacaktır.

Hukuki gelişmelerden haberdar olmak için takipte kalın!