Gezi Parkı protestoları üçüncü haftasına girerken piyasalar da yavaş yavaş gerilmeye başladı. Peki bu eylemlerin devam etmesi durumunda gayrimenkul piyasaları nasıl etkilenebilir? Gayrimenkul politik ve ekonomik istikrar arayan bir yatırım alanıdır. Yatırım tutarının yüksek olması, genellikle kişilerin acil ihtiyacı olmaması, likiditesinin göreceli olarak düşük olması ve uzun vadeli borçlanma gerektirmesi nedeniyle çalkantılara karşı çok hassas bir sektördür. Bu nedenle genellikle ekonomik ve siyasal çalkantılara çok hızlı tepki vererek derhal beklemeye geçen ve işler düzeldiğinde de oldukça geç hareketlenen bir karakteri vardır.

Öncelikle ekonomik göstergeler çerçevesinden bakarsak gayrimenkul talebini en çok etkileyen faktör faizlerdir. Geçtiğimiz hafta içerisinde Başbakan’ın açıklamalarıyla gösterge tahvil faizleri %7′lere dayandı, hafta başında %6,5 civarındaydı. Şimdilik gösterge faizdeki bu hareketlenme banka faizlerine yansımadı ancak çalkantıların devam etmesi halinde yansıması kaçınılmazdır. Böyle bir durumda aylık %0,63-0,65 seviyelerine gerilediği halde iç talepte büyük bir canlanmaya yolaçmayan konut kredi faizlerinin yükselmesi ve ilk etapta %0,70 seviyelerine gelmesi ve işlerin sarpa sarması halindeyse hızla aylık %1 seviyelerini görmesi sözkonusu olabilir. Böyle bir senaryoda zaten çok yetersiz olan iç talepte hızla frene basılacağını söyleyebiliriz.

Faizler yalnızca yurtiçi piyasalarda belirlenmiyor. Politik bir istikrarsızlık yurtdışı borçlanmaların yapılabilirliğini ve bunun maliyetini de etkileyecektir. Yükselen faizler nedeniyle likit olmayan gayrimenkul piyasasından para piyasalarına hızla geçiş olacaktır. Bu da gayrimenkule spekülatif amaçlarla yatırım yapanlar açısından kuvvetli bir kaçış sebebidir. Yani özetle gerek oturum amacıyla gerekse spekülasyon amacıyla gayrimenkul alacaklar açısından siyasi belirsizlik ve faizlerdeki yükseliş talebin ertelenmesine neden olacaktır. Genellikle yalnızca faiz yükselişleri yatırımcıları borsaya yönelmeye ve GYO hisselerine yatırım yapmaya teşvik eder ancak bu sefer ciddi bir politik istikrar kaygısı da oluştuğu için BİST iki haftada %12 değer kaybetti, bankalarda bu oran %16′ya ulaştı. GYO sektörü de bundan istisna değil tabiki. Dolayısıyla yabancı yatırımcı perspektifinden bakıldığında borsadan hızlı bir çıkış olabilir. Neticede talep daralmasından GYO karları orta vadede olumsuz etkilenecektir. Gayrimenkulde likidite sorunu nedeniyle bu ölçüde hızlı bir kaçış yaşanması olası değildir ancak bir ara Avrupa’nın yıldızı görülen Türkiye’nin gayrimenkul yatırımları açısından yatırımcıların radarından uzaklaşacağını söyleyebiliriz.

Son zamanlarda özellikle konut piyasasını toplu halde alım yapan orta doğu kökenli yatırımcılar yönlendiriyordu. Ortaya çıkan siyasi tablo orta vadede orta doğuya yakın duran AKP iktidarının devamlılığı konusunda bu yatırımcıların zihnini bulandıracak ve onları da beklemeye alacaktır, zira İran, Irak, Suriye gibi çevre ülkelerin istikrarsızlığı nedeniyle Türkiye’ye giren sıcak paranın yine bir istikrarsız ortamla karşılaştığında ne yapacağını tahmin etmek güç değildir.

Son birkaç yıldır gayrimenkuldeki reel fiyat artışlarının son derece sınırlı olduğu, belirli bir segmente yoğunlaşmış bir arz fazlası olduğu ve kredi ödeyebilir kitlenin talebinin yüksek borçlanma oranı nedeniyle çok sınırlı olduğu biliniyor. Böyle bir tabloya yükselen faizler ve siyasi belirsizlik de eklendiğinde gayrimenkul piyasalarının durgunluğa sürükleneceğini öngörmek herhalde yanlış olmaz. Bireysel gayrimenkul yatırımcıları için Borsacı tabirleriyle ifade edersek -Bekle ve gör- zamanlarındayız. Gayrimenkul almak isteyenlere acele etmemelerini tavsiye ederim, evet faizlerde bir yükselme olabilir ancak gayrimenkul sektörümüz sermaye yetersiz ve kırılgan bir sektör bu nedenle arz fazlasının etkisiyle piyasada bekleyen malların fiyatlarında çözülme olacaktır. Bunun bir örneğini KDV düzenlemesi öncesinde aynen yaşadık. Gayrimenkulünü satmak isteyenler açısından önümüzdeki günler yetersiz talep nedeniyle güç geçebilir, zira yatırımcının ilgisi yüksek faizlere dönük olacaktır. Bu senaryolar düşünüldüğünde gayrimenkul yatırımcıları için en hayırlısı Başbakan’ın biran önce yumuşaması ve ülkeyi siyasi bir çalkantı ve ekonomik açıdan önemli bir zarardan kurtarması olacaktır.