İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesinin tüm İstanbul’daki gayrimenkul yatırımları için önemli bir çekim merkezi olacağı gözüküyor. Son zamanlarda İFM ile ilgili olarak İstanbul’un farklı yerlerinde farklı mercilerce yürütülen çalışmalar yatırımcılarda hem merak hem de kafa karışıklığı yaratıyor. İFM projesi 2009 yılında hazırlanan bir eylem planına dayanıyor ve kentin finansal hizmetler sektöründeki gücünün artırılmasını ve küresel bir finans merkezi olarak konumlanmasını amaçlıyor. Bu çapta bir proje tabii ki hükümet, bakanlıklar, belediyeler, borsalar, Hazine Müsteşarlığı, Merkez Bankası ve kamu bankaları gibi birçok kurumun katkısıyla yürütülüyor.

ATAŞEHİR
Kamu insiyatifinde başlayan bu çalışmalar çerçevesinde özellikle Ataşehir’i merkez alan inşaat ve yerleşim çalışmaları İFM projesinin Ataşehir’de olacağı düşüncesini yarattı kamuoyunda. Oysa Ataşehir, İFM dahilinde kamu kurumları için seçilen bir kampüs alanı mahiyetinde ve İFM projesinin yaklaşık  1/10’luk kısmını teşkil etmekte. Zira Ataşehir gelişme alanı 250-300 bin metrekare iken, İFM dahilinde yaklaşık 3 milyon metrekare alana ihtiyaç duyulacağı hesaplanıyor. Yani İFM projesi yalnızca kamu kuruluş ve bankalarının bir araya gelmesi basitliğinde düşünülebilecek bir proje değil. Proje tüm İstanbul’da altyapısı uygun bölgelerin belirlenmesini ve geliştirilmesini, dolayısıyla bir anlamda tüm kentin bir finans merkezinin gerektirdiği şekilde yapılanmasını öngörüyor. Bu amaçla özellikle İstanbul Büyükşehir Belediyesi, alternatif bölgelerin mevcut potansiyelini ve gelişme potansiyellerini belirlemeyi amaçlayan bir çalışma yürütüyor. Bu çalışmada İstanbul 1/100 bin çevre düzenleme planı dikkate alınarak yedi farklı bölge belirlenmiş durumda. Bu bölgelerin mevcut özellikleri ve İFM dahilinde gelişme potansiyelleri bir anlamda puanlanarak öne çıkan bölgeler tespit edilmeye çalışılmakta. Dolayısıyla bu bölgeler gayrimenkul yatırımcıları için izlenmesi gereken ve gelecekte yatırım getirileri açısından öne çıkacak bölgeler olacak. Öne çıkan bölgelerin değerlendirilmesi için; bölgede finansal hizmetler sektörünün ve diğer üst düzey hizmet sektörlerinin gelişmişlik düzeyi, ofis alanları, konut alanları, konaklama tesisleri, yeme-içme-eğlence tesisleri, donatı alanları (dini tesis, alışveriş merkezi, park vb.), teknik altyapı, ulaşım, erişilebilirlik ve güvenlik gibi kriterlerin mevcut durumu ve devam eden projeler çerçevesinde gelmesi beklenen seviyesi değerlendiriliyor.

ÖNE ÇIKAN AKSLAR
Bu çerçevede İFM için belirlenmiş bölgelerin ilki, halihazırda finans sektörünün en çok yoğunlaşmış olduğu Maslak-Levent-Büyükdere aksı. Bu bölge üst düzey hizmetlerin yoğunlaşmış olmasıyla, teknik altyapı, konaklama tesisleri, donatı alanları ve yeme içme tesisleriyle mevcut durumda öne çıkan bir bölge ancak konut alanları ve ulaşım gibi birtakım konularda zaafiyetleri var. Belirlenen ikinci bölge olan Ataşehir-Kozyatağı aksı ise özellikle konut alanlarıyla öne çıkıyor, buna mukabil teknik altyapı, donatı, konaklama tesisi, ulaşım gibi birçok yönden oldukça zayıf bir bölge. Üçüncü alternatif olan Yenibosna-Basın ekspres aksı ise konaklama tesisleri yönünden zengin iken diğer kriterler de son derece zayıf kalıyor. Dördüncü aks olan Topkapı-Maltepe-Bayrampaşa bölgesi, ulaşım açısından avantajlı gözükmekle birlikte diğer tüm faktörler açısından ortalamanın altında kalıyor. Yeni imar planıyla öne çıkan Kartal bölgesi beşinci alternatif alan olarak belirlenmiş durumda, ancak erişilebilirlik ve ulaşım dışındaki kriterler açısından oldukça zayıf bir alternatif. Benzer şekilde altıncı bölge olan Kağıthane-Cendere aksı da ulaşım açısından son yıllarda yapılan yatırımlarla öne çıkıyor ancak bunun dışındaki tüm faktörler açısından ortalamanın altında kalıyor. İkincil finans merkezi olarak halihazırda konumlanan Ümraniye bölgesi yedinci alternatif, ancak güvenlik kriterinde yüksek puan almasına rağmen diğer açılardan ortalamayı aşamıyor.

İFM BÜYÜK VE UZUN SOLUKLU BİR PROJE
Mevcut durum dahilinde alternatif yedi bölge değerlendirildiğinde aslında finans kuruluşlarının halihazırda niye Büyükdere aksına yoğunlaşmış olduklarını anlayabiliyoruz. Hemen hemen tüm kriterlerde önde olan bu bölge erişilebilirlik, ulaşım, konut alanları gibi kriterlerde geri kalmasına rağmen etrafındaki Şişli, Kuştepe, Kağıthane gibi alanların başarılı şekilde dönüştürülebilmesi halinde rahatlıkla İFM olarak büyüyebilecek gibi gözüküyor. Tabii ki tek kriter mevcut durum değil, İFM büyük ve uzun soluklu bir proje, bu nedenle belirlenen bölgelerde devam eden yatırımların potansiyelinin de değerlendirilmesi gerekiyor. Bu açıdan bakıldığında, Büyükdere-Levent-Maslak hattının en avantajlı durumda olduğunu görüyoruz, zira konut alanları, konaklama alanları ve ulaşım açısından eksikliklerini devam eden yatırımlarla giderecek gibi gözüküyor. İkinci en avantajlı bölge ise, Ataşehir-Kozyatağı olarak öne çıkıyor, bu bölgede ulaşım göreceli olarak zayıf kalmakla birlikte konut alanları, ofis alanları, yeme-içme-eğlence tesisleri gelişme trendi izliyor. Bu iki bölge dışında kalan diğer tüm alternatifler 10’a yakın değerlendirme kriterinden bir ya da ikisinde öne çıkmakla birlikte bütüncül olarak ortalamaları aşamıyor. Bu manzara aslında bize mevcut gelişim trendinin son derece tutarlı ve rasyonel olduğunu gösteriyor. Finans sektörü temelde Büyükdere aksı ve Ataşehir merkezli olarak gelişiyor ve Kartal gibi sonradan öne itilen bölgelerin aslında çok başarılı olamayacağı anlaşılıyor, zira eksikliklerinin giderilmesi çok daha büyük yatırımlar gerektiriyor. Benzer şekilde Yenibosna aksı ve Kağıthane gibi bölgelerin İFM çerçevesinde birincil alanlar olamayacağı anlaşılıyor ancak Kağıthane, Maslak-Levent hattının yayılma alanında olan bir kentsel dönüşüm bölgesi olduğundan önemli bir yatırım değeri içeriyor. Ümraniye bölgesi de Ataşehir’e yakınlığı açısından buradaki gelişime destek olacak bir bölge, dolayısıyla belirlenen yedi alternatifi değerlendirmeler sonucunda Ataşehir-Ümraniye ve Büyükdere aksı-Kağıthane geniş bölgelerine indirgememiz mümkün.

Bu bölgeler halihazırda yatırımcıların yoğun ilgisine mazhar olan bölgeler zaten. Sanırım yapılan teknik çalışmalardan şöyle bir sonuç çıkarmamız mümkün; kapitalizmin görünmez eli zaten yatırımları etkinlikle düzenlemektedir. Mevcutta yatırımcıların ilgisine mazhar olan bölgeler, detaylı değerlendirme ve modellemelerde de öne çıkan bölgelerdir. İFM projesi, İstanbul’da iki yakada iki merkezli olarak gelişmektedir. Birincisi zaten halihazır finans merkezi olan Büyükdere-Levent-Maslak aksı ve bu alanın Kağıthane gibi genişleme alanları. İkincisi ise, kamu finans kuruluşlarının kampüsü olarak gelişecek olan Ataşehir ve onu desteleyecek olan Ümraniye bölgesi. Ancak bu iki bölgenin de çevrelerinin kentsel dönüşümle geliştirilmesi ve modern kampüs alanlarına entegre edilmesi gerekiyor, zira her nekadar ileri çıksalar da bu bölgelerde özellikle ulaşım altyapısı anlamında ciddi eksiklikler göze çarpıyor. Bu bölgeler dışında kalan bir takım alanları suni olarak ileri itmeye çalışmak ise başarılı sonuç vermeyecek ve çok ciddi maliyetler içerecektir.