Günlük, haftalık kiralamalar tarihe mi karışıyor ? Kamuoyunda Airbnb Yasası olarak bilinen yasal düzenleme, bizlere neler vaad ediyor?

Dijital ekonominin hayatımıza dahil ettiği platformlardan biri Airbnb. Konut sahiplerinin evlerini, özellikle yabancı turistlere, ücreti mukabilinde açmasını sağlayan ve buna aracılık eden dijital bir platform. Ülkemizde de gün geçtikçe yaygınlaşan ve ülkeye döviz girişine de aracılık eden, faydalı vepratik bir iş modeli.

Madalyonun diğer yüzüne baktığımızda, bu yararlı platformun mali otoriteler yönünden bir handikabı bulunmakta... Vergi kaybı... Zira, Airbnb üzerinden yapılan kiralamaların ve ödemelerin mali otoritelerce takibi oldukça güç. Bu nedenle de, kayda değer bir vergi kaybı söz konusu. Bir diğer önemli tesiri ise, otelcilik ve konaklama sektörünü olumsuz etkilemesi.

Öyle ki, günümüzde otellerin en büyük rakibi, dijital platformlar üzerinden yapılan kişisel kiralamalar. Bunların yanı sıra, bu tür kiralamalar, apartmana sıkça farklı kişilerin girip çıkmasından rahatsızlık duyan muhafazakâr komşular yönünden de sorun oluşturabilmekte...

Öte yandan unutmamak gerekir ki, çoğunlukla yabancılara günlük, haftalık şekilde, kısa süre kiraya vermek üzere kullanılan bu uygulama, hâlihazırda kiralananın tahliyesi yönünden 1 yıl veya üzeri süreli sözleşmelerle aynı riski taşıyor. Bu ve benzeri nedenlerden dolayı, kamuoyunda Airbnb Yasası olarak bilinen, 7464 sayılı,  “KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN”01 Ocak 2024 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek. Kiralanan konutların, yasal düzenlemeye uygun şekilde, kısa süreli kiralanabilmesi için, bir kısım şartların bir arada bulunması gerekmekte.

Bu şartları sıralayacak olursak:

1) İlk olarak, anılan kanunun yürürlüğe girmesi ile birlikte, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanların, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren bir ay içinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı’na veya taşınmazın bulunduğu valiliğe başvurarak, izin belgesi alması zorunlu hale gelecek. Başvurunun yapılmaması ve faaliyet belgesi alınmaması halindeki yaptırımlara değineceğiz.

2) İkinci olarak, faaliyet belgesi alınabilmesinin çok önemli ve bir o kadar da zor bir koşulu var. Turizm amaçlı kiralanacak bağımsız bölümün bulunduğu binadaki, istisnasız, tüm kat mâliklerinin, oy birliği ile yazılı muvafakatlerinin alınması ve ilgili kuruma ibrazı, zorunlu tutulacak. Başka bir deyişle, konutların kısa süreli kiralanmasına, kat maliklerinden biri bile karşı çıkarsa, kısa süreli kiralama mümkün olmayacak! Yeri gelmişken belirtelim, tüm kat mâliklerinin muvafakati şartının bir istisnası bulunmakta...

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yönetim Planı” başlıklı, 28. maddesi uyarınca, kısa süreli kiralanacak taşınmazın bulunduğu yapının yönetim planında, kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair bir düzenleme mevcut ise, az evvel belirttiğimiz oy birliği şartı aranmaksızın, izin belgesi düzenlenebilecek.

3) Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacak. Dolayısıyla, kiraya verenler, kiracılarının kimlik bilgilerini kolluk kuvvetlerine bildirmekle yükümlü olacak. İlaveten, kiralanan konutun turizm amaçlı kiralandığının kabulü için, konutların 100 günden az kiralamaya tâbi tutulması gerekmekte. Dolayısıyla, tek seferde 100 gün üzerinde yapılan kiralamalar, turizm amaçlı kiralama kapsamında değil.

USULSÜZ KİRALAMALARIN YAPTIRIMI

Peki bu şartlar sağlanmadan kiralama yapılırsa ne olur?

Kanun koyucu, faaliyet belgesi olmayanlara ağır yaptırımlar öngörmüş. Kanunda izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlara değinecek olursak:

1) İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 gün süre verilecek.

2) Verilen 15 günlük süre sonunda, izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edilmesi halinde, bu kez 500.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunulabilmesi için, bir kez daha, 15 günlük süre verilecek. İkinci ceza ve 15 günlük süreye rağmen izin alınmaması ve kiralamanın devamı halinde ise bu kez 1.000.000-TL ceza verilecek.

3) Cezalar bununla da kalmayacak. Kendi adına mesken olarak kullanmak maksadıyla kiraladığı konutu, kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanmaya devam edilecek. Başka bir ifadeyle konut kiracısının, taşınmazı gayri hukuki işletmeye kalkışması halinde, en az 100.000 Türk Lirasını gözden çıkarması gerekecek.

4) İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında da, yine her bir sözleşme için, 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacak.

5) İzinsiz kiralamalara aracılık eden internet siteleri, bakanlığın uyarısıyla 24 saat içerisinde ilanı yayından kaldırmakla yükümlü kılınmış, uyarıya rağmen kaldırılmayan ilanlar yönünden, aracı kuruma 100.000 TL idari para cezası verilecek. Ayrıca ihlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilecek.

6) Kanun koyucu, sözleşme yönünden yanıltıcı beyan vermeye hazırlananlara karşı da önlemini almış. “Her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında da, 1.000.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanır” demiş.

Burada turizm amaçlı kiralamalardan bahsedilmediği için, mali otoriteleri yanıltmaya yönelik normal konut kiralamalarında da 1.000.000 TL’lik müeyyidenin uygulanacağından söz etmek mümkün.

DÜZENLEMEYE İLİŞKİN HUKUKİ KANAATİMİZ

Düzenlemeye ilişkin hukuki kanaatimi paylaşacak olursam, kanun koyucu, elbette ki, “konutların turizm amaçlı kiralanması”nı tanımlayıp, bu faaliyeti bir kamu otoritesinin iznine tâbi tutabilir.

Ancak bunu yaparken, anayasal hakların sınırlanmasında aşırıya kaçmamalıdır. Malumunuz olduğu üzere, mülkiyet hakkı, anayasal hakların en önemlilerinden biridir ve izin belgesinin alınması için kat maliklerinin oybirliği kararının aranmasını, hiç kuşkusuz, mülkiyet hakkına aşırı bir müdahale olarak görülebilir.

Özellikle büyükşehirlerde komşuluk ilişkilerinin pek de dostane olmadığını nazara aldığımızda, bütün kat mâliklerine ulaşıp onlardan izin almanın neredeyse imkânsız olduğunu kabul etmek gerekir. Kanaatimce, üzerinde yeterince düşünülmeden, bir an önce mali kaçakların önüne geçmek ve otelcilik lobisinin baskısını bertaraf etmek maksadı ile hazırlanan bu yasanın, mülkiyet hakkını orantısız şekilde engellemesinden ötürü, mevcut yasanın anayasaya aykırı görüşünü taşıyorum.

Öte yandan, apartman veya site sakinlerinin kısa aralıklarla farklı kişilerle karşılaşıyor olması, kiralama yapan bu kişilerin komşuluk haklarını ihlal etmediği veya asayiş sorunları çıkarmadığı sürece, kısa süreli kiralamaları zorlaştırmanın veya daha yerinde bir ifade ile, fiili olarak yasaklamanın gerekçesi olmalı mı, yorumu sizlere bırakıyorum. Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, takipte kalın!