İstanbul Dünya’nın en büyük metropollerinden birisi ve bu büyük kentte her yıl 500.000’in üzerinde yeni konut inşaası için ruhsat alınıyor. Bu yeni projelerin büyük kısmı Beylikdüzü, Esenyurt, Ispartakule, Kurtköy, Tuzla gibi bölgelerde yoğunlaşıyor, zira bu bölgeler halen büyük ölçekli projeler için uygun arazi temin edilebilen alanlar. Şehir içinde geliştirilen projelerde ise bu kadar büyük ölçekler mümkün olamıyor. İstanbul’da bugüne kadar insanların yaşamak istediği bölgelerde değil arazinin uygun olduğu bölgelerde gelişim gerçekleşebildi ancak bu seferde kent çeperindeki yaşamın görülmeyen malliyetleri karşımıza çıkmaya başladı. Bu maliyetlerin en önemlisi ulaştırma maliyeti.

Metrobüs hattı gibi birtakım Türk işi buluşlarla ulaştırmanın kolaylaştırıldığı iddia edilse de kent çeperindeki projelerde hayat standardını yükseltmek isteyen kitle toplu taşımaya mesafeli yaklaşıyor. Öncelikle toplu taşıma halen insanca işe gidebilmenin asgari koşullarını sağlayamıyor. Bu kitle sınıf atlama kaygısı ve prestij arayışı olan bir kitle; bu nedenle havuzlu ve özel garajlı bir sitede otururken işine metrobüs’le gitmesi çok gerçekçi değil. Özel ulaştırmanın devreye girdiği durumda ise eşlerin herbirisi için özel araç maliyetinin ortaya çıktığı görülüyor. Sorun yalnızca maliyet de değil, hergün giderek uzayan ulaştırma süresi de büyük problem. Bugün Beylükdüzü veya Ispartakule’den Mecidiyeköy’e özel araçla gelebilmek bir saatlik bir yolculuk demek.

İkinci büyük maliyet unsuru ise çocukların eğitim ve ulaştırma maliyetleri. Kent çeperindeki devlet okullarının kalitesi çok düşük ve özel okul tercihi sözkonusu olduğunda ise okul ve servis ücretleri çok ciddi rakamlara ulaşabiliyor. Ayrıca bu sitelerde vaadedilen sosyal yaşamın tüm nimetlerinden faydalanmak için ekstra aidat ödemeleri gündeme geliyor; örneğin spor salonları için. Bir diğer maliyet unsuru da büyük sitelerin aidat giderleri. Havuzlar, spor alanları, bahçeler, garajlar bir yandan da maliyet demek, büyük sitelerde metrekare aidat giderleri 3 TL civarında olabiliyor, bu da tek odalı bir eviniz bile olsa aylık 200-300 TL arası aidat gideri demek.

Kentsel altyapının yetersizliği ve kent çeperlerindeki yaşamın maliyetleri insanları kent içerisine dönmeye teşvik ediyor; bu konuda en önemli umut kentsel dönüşüm bölgeleri. Fikirtepe, Haliç, Gaziosmanpaşa, Bağcılar, Ümraniye gibi bölgelerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerine büyük ilgi var, zira depremden sonra Sarıyer gibi bölgelere kaçışan insanlar nasıl altyapı yetersizliği nedeniyle şehiriçindeki rezidanslara geri döndüyse aynı şekilde kent çeperindeki projelerde yaşayanlar da kent içine dönmeye başlıyorlar. Bu durum yakın bir gelecekte Yeni-Eski İstanbul ayrımına yolaçablir. Bir yanda Kayabaşı, Ispartakule aksında yeni İstanbul olarak anılan yeni banliyö alanları, diğer yanda Fikirtepe, Haliç gibi eski kent merkezlerinin yeniden dönüşen alanları.

Muhtemel fiyat artışları açısından analiz edildiğinde ben açıkçası kent içi dönüşüm alanlarında getirilerin çok daha iyi olacağını düşünüyorum, zira buralara önemli bir yabancı ilgisi de sözkonusu. Buna mukabil bu alanlarda bugün bile metrekare fiyatları 5.000-6.000 TL’nin altında değil. Halbuki Ispartakule bölgesinde bu rakam 2.500 TL civarında. Sosyolojik açıdan bakıldığında yüksek gelir gerektirdiği için kent içi yeni dönüşüm alanlarında oturmanın daha prestijli olarak algılanacağı da ortada. Benim öngörüm önümüzdeki 5 yıllık dönemde kent çeperindeki banliyölerde kent içinde çalışan alt ve orta sınıftan çalışan kesimin oturacağı buna mukabil işveren ve yönetici kesimin kent içi dönüşüm projelerine yöneleceğidir. Yüksek gelir grubundakilerin hayat kalitesi anlamında aradığı şeyleri artık kent içi dönüşüm alanları sağlayacak durumdadır, üstelik Bağdat caddesi gibi konumu nedeniyle halen 40 yıllık apartmanlarda yaşayan bu kitle de yeni dönüşüm alanlarının en büyük müşterisi olacaktır. Açıkçası Dünya metropollerinde yaşanan deneyim İstanbul’u da beklemektedir; yani zenginler şehir merkezine fakirler banliyölere!