Türkiye’de hasılat paylaşımı inşaat anlaşmalarının çok yaygınlaştığını biliyoruz. Gerek küçücük bir arsası olan sıradan bir vatandaş gerekse günün modası kentsel dönüşüm bölgelerinde arsası olanlar olsun muhtemelen bir hasılat paylaşımı teklifiyle karşılaşmıştır yada karşılaşacaktır. Müteahhitlerin de tercih ettiği bir yöntemdir bu. Ancak hasılat payı tekliflerde arsa sahibi taraf genellikle “Ali abinin arsasına müteahhit %50 vermiş ben de o kadar istemeliyim” yaklaşımındayken, müteahhitlerin de “bu bölge %40’dan gidiyormuş” genellemesiyle yaklaştıkları görülüyor. Peki ama bir hasılat paylaşımı teklifi nasıl oluşturulur ve nasıl değerlendirilmelidir?

Kat paylaşımı tekliflerinde belirleyici olan 4 ana faktör vardır;

- Arsanın mevcut imar düzenlemelerine göre sahip olduğu inşaat hakkı,

- Arsanın bulunduğu bölgedeki satış rayiç değerleri,

- Yapılacak inşaatın maliyeti,

- Müteahhitin beklediği karlılık oranı,

Şimdi bu faktörleri tek tek inceleyelim. Arsaya ilişkin resmi imar durumu bağlı olunan Belediye’den temin edilebilir. İmar durumu plan notları dahilinde yoldan çekme mesafesi gibi bir takım detaylar içerebilse de genel olarak KAKS, TAKS ve Yükseklik olmak üzere 3 ana sınırlama, yapılabilecek inşaat hakkında belirleyici olacaktır. KAKS, yapılabilecek kapalı inşaat alanının üst sınırıdır. TAKS ise arsa üzerinde yapılacak inşaatın arsada kaplayabileceği yüzeyin sınırıdır. Örneğin; 1.000 m2 bir arsanız olduğunu ve imar durumunda arsaya ilişkin KAKS=2.00, TAKS=0,25 sınırları olduğunu varsayalım. Buna göre arsanızda toplam 2.000 m2 inşaat yapılabilecek ve bu inşaat 250 m2 taban alanına sahip olacaktır. Bu şekilde yapılacak binanın 8 katlı olacağı anlaşılır. Bazı durumlarda Belediye yüksekliğe ilişkin de sınırlama getirir, bu durumda izin verilen inşaat alanının tamamı kullanılamayabilir. Örneğin yüksekliğe ilişkin 18 metre sınırı konmuş ise bu en fazla 6 katlı bir bina yapılabileceği anlamına gelir (her kat yüksekliği 3 m. olarak hesaplandığında), bu durumda diğer imar sınırları sabit ise 500 m2’lik bir inşaattan, yani 2 kattan vazgeçmeniz sonucu ortaya çıkacaktır.

İkinci faktör, bölgenin rayiç değerleridir. Arsanızın olduğu bölgede 100 m2 standart bir dairenin 300.000-320.000 TL aralığında satılabildiğini biliyorsanız, bölgenizde metrekare satış rayici 3.000-3.200 TL aralığında demektir. Arsanıza teklif veren müteahhit de muhtemelen bu rayici dikkate alacaktır.

Üçüncü faktör, inşaat maliyetidir. İnşaat maliyeti yalnızca tuğla, beton, demir gibi inşaat malzemelerinden oluşmaz. İnşaata ilişkin resmi harçlar, projelendirme ve kontrol giderleri hatta müteahhitin genel giderleri de inşaat toplam maliyetine dahil edilir. Teklif alırken veya değerlendirirken yapılacak inşaatın niteliği bu açıdan belirleyici olacaktır. Bugün standart bir konut inşaatında yukarda saydığımız tüm maliyetler metrekarede 900-1.000 TL arasında gerçekleşmektedir.

Son faktör ise müteahitin beklediği karlılık oranıdır. Bu oranın içinde temelde beklenen net kar oranı ve finansman maliyeti dikkate alınır. Müteahit inşaatın tamamını özsermayesiyle yapacak olsa dahi kullanacağı sermaye için bir maliyet hesabı yapacaktır. Bugün piyasada beklenen karlılık düzeyinin ciro üzerinden %15-20 seviyelerinde olduğunu söyleyebiliriz. Bu oran düşük gibi görülebilir ancak yapılacak maliyet üzerinden bakılacak olursa beklenen kar oranının %60-65 seviyelerinde olduğu görülecektir. Ancak istenen kar oranı yapılacak inşaatın niteliğine ve satış hızı beklentilerine göre farklılık gösterebilir.

Şimdi elimizdeki bilgilerle nasıl teklif oluşturulduğuna bakalım. Arsanın olduğu bölgede yapılacak inşaatın metrekaresi 3.000-3.200 TL arasında satılabilecektir. Biz ortalamasını alıp 3.100 TL’na satılabileceğini varsayalım. İnşaatın maliyeti ise 900-1.000 TL arasında olabilecektir. Biz yine ortalamasını alıp 950 TL varsayalım. Böylece inşaat maliyeti düşüldükten sonra geriye 2.150 TL kalacaktır; bu rakam hem arsanın bedelini hem de müteahitin finansman maliyeti ve beklediği kar rakamını oluşturmaktadır. Müteahitin finansman dahil maliyetini düşünerek ciro üzerinden asgari %20 karlılık sağlayabilirse bu inşaata gireceğini düşünürsek; bakiyeden 620 TL’nın müteahit karına gideceğini ve geriye arsa için 1.530 TL kalacağını görebiliriz. Böylece arsa karşılığı önerilecek hasılat payı %49 olabilecektir (3.100-950-620=1.530).

İnşaatın toplam hasılatı; 2.000 m2 için 3.100 TL’dan 6.200.000 TL olacak ve arsa sahibinin %49 payının değeri 3.038.000 TL olacaktır. İnşaatın maliyeti 1.900.000 TL olacak ve müteahhit de bu işten 1.262.000 TL kazanacaktır (ciro üstünden %20, inşaat maliyeti üstünden %66 karlılık demektir). Ancak bu yöntemin önemli bir unsuru da arsa payı karşılığı hasılat ödemelerinin yapılma zamanıdır. Piyasada normal uygulama her ay veya 3 ayda bir yapılan satışların sözleşmede belirlenen oranlar üzerinden müteahhit ve arsa sahibi arasında paylaşılmasıdır. Böylece müteahhit daha inşaatın ilk aylarında dahi satış hasılatını bölüşmeye başlamış olmaktadır. Bu nedenle paranın zaman değerini dikkate alan ve yapılan ön satışların hasılatını inşaatın finansmanında kullanmak isteyen müteahhitler hasılat paylaşımı yerine arsa sahibine kat karşılığı anlaşma önerebilmektedir. Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahibinin payına düşen daireler inşaat tamamlandığında teslim edileceğinden müteahit ön satışların hasılatını inşaatın finansmanında kullanmaktadır. Bu durum müteahhitin finansman maliyetini düşüreceğinden arsa sahibinin kat karşılığı teklifleri değerlendirirken müteahhite vermeye razı olacağı kar oranını düşürmesi gerekir.