Türkiye'de konut piyasasında alıcıların tercihleri değişmeye başladı. Özellikle eski binalara ilişkin deprem riski, artan bakım ve yenileme maliyetleri ile enerji giderleri, konut satın alırken yalnızca satış fiyatının değil, binanın toplam maliyetinin de dikkate alınmasına yol açıyor.
Bu değişimin en önemli göstergelerinden biri ilk el konut satışlarında yaşanan artış oldu. Yılın ilk yarısında 221 bin 487 sıfır konut satılırken, bu rakam son dört yılın aynı dönemleriyle karşılaştırıldığında dikkat çekici bir seviyeye ulaştı.
Konut alıcısının hesabı değişti
Konut satın almak isteyenler artık “evin fiyatı ne kadar?” sorusunun yanı sıra “Bu ev bana ne kadara mal olacak?” hesabını da yapıyor.
Özellikle eski binalarda ortaya çıkabilecek güçlendirme, bakım, tadilat ve enerji giderleri, başlangıçta daha uygun görünen ikinci el konutların toplam maliyetini yükseltebiliyor.
Yeni konutlarda ise deprem yönetmeliğine uygun yapı, enerji verimliliği, otopark, sosyal alanlar ve daha düşük bakım ihtiyacı gibi unsurlar alıcı açısından önemli avantajlar oluşturuyor.
İstanbul'da eski bina-sıfır konut dengesi değişiyor
İstanbul'da konut piyasasındaki değişim daha belirgin şekilde hissediliyor. Merkezi ilçelerde bulunan eski binalar, sahip oldukları arsa değeri nedeniyle yüksek fiyatlardan alıcı bulabiliyor.
Ancak aynı bütçeyle şehrin gelişen bölgelerinde daha yeni ve daha büyük konut seçeneklerine ulaşılabilmesi, alıcıların tercihlerini yeniden değerlendirmesine neden oluyor.
Örneğin merkezi bir ilçede 30-40 yıllık bir daire için ödenecek bedelle, Başakşehir, Beylikdüzü, Arnavutköy, Kayaşehir, Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik ve Tuzla gibi yeni yapı stokunun daha yoğun olduğu bölgelerde farklı alternatifler ortaya çıkabiliyor.
Bu durum hem oturum amacıyla ev alanların hem de yatırımcıların konut seçiminde fiyatın yanında yapı yaşı ve işletme maliyetlerini de dikkate almasına yol açıyor.
Eski konutun tadilat maliyeti 1 milyon liraya çıkabiliyor
İkinci el konutlarda satın alma bedelinin ardından ortaya çıkan tadilat masrafları da alıcıların kararını etkileyen önemli unsurlar arasında yer alıyor.
Sektör temsilcilerinin değerlendirmelerine göre 100-120 metrekare büyüklüğündeki bir dairenin kapsamlı şekilde yenilenmesi halinde toplam tadilat maliyeti 1 milyon liraya kadar çıkabiliyor.
Elektrik ve su tesisatının değiştirilmesi, mutfak ve banyonun yenilenmesi, zeminlerin değiştirilmesi, iç kapıların yenilenmesi, boya, pencere doğramaları ve ısıtma sistemine ilişkin giderler toplam faturayı yükseltebiliyor.
Bu nedenle bazı alıcılar, satın alma fiyatı daha düşük görünen eski bir daireye ek olarak yüksek tadilat bütçesi ayırmak yerine, doğrudan yeni bir konuta yönelmeyi tercih ediyor.
Deprem güvenliği en önemli kriterlerden biri
Konut tercihlerindeki değişimde deprem güvenliği de önemli rol oynuyor.
Özellikle deprem riski bulunan bölgelerde eski yapıların durumu, alıcıların satın alma kararında daha fazla sorgulanıyor. Yeni konutların güncel deprem yönetmeliklerine uygun şekilde inşa edilmiş olması, sıfır konutlara yönelik ilgiyi destekleyen faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.
Bunun yanında enerji verimliliği de giderek daha fazla önem kazanıyor. Yeni binalarda kullanılan yalıtım sistemleri, modern ısıtma ve soğutma çözümleri ile daha verimli yapı özellikleri, uzun vadede enerji giderlerinin kontrol edilmesine katkı sağlayabiliyor.
Aynı bütçeyle daha fazla seçenek
Konut piyasasındaki değişimin bir diğer nedeni ise gelişen bölgelerdeki yeni projelerin sunduğu seçenekler.
Gelişme potansiyeli bulunan bölgelerde yeni konut projeleri; otopark, güvenlik, yeşil alan, sosyal tesis ve çocuk oyun alanları gibi imkanları bir arada sunabiliyor.
Bu durum, merkezi bir bölgede eski bir binadan daire almak ile gelişen bir bölgede sıfır konut satın almak arasında tercih yapan tüketicinin kararını etkiliyor.
Alternatif finansman modelleri de satışları destekliyor
İlk el konut satışlarındaki yükselişte finansman seçeneklerinin çeşitlenmesi de etkili oluyor.
Konut kredilerinin yanı sıra tasarruf finansman şirketlerinin sunduğu modeller ve bazı müteahhitlerin kendi bünyelerinde uyguladığı vadeli ödeme kampanyaları, konut almak isteyenlere farklı seçenekler sunuyor.
İpotekli satışlarda artış görülmesine rağmen konut alımlarının önemli bölümünün peşin ödeme veya alternatif finansman yöntemleriyle gerçekleştirildiği belirtiliyor.
Alıcının öncelikleri değişti
Sıfır konut satışlarında yaşanan yükseliş, konut piyasasında tüketici davranışlarının değiştiğine işaret ediyor.
Yeni dönemde alıcılar yalnızca metrekare ve satış fiyatına değil; binanın yaşı, deprem güvenliği, aidat, enerji tüketimi, bakım giderleri, otopark ve sosyal imkanlar gibi birçok kriteri birlikte değerlendiriyor.
Sektör temsilcilerine göre bu eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi ve yeni yapı stokunun bulunduğu gelişen bölgelerin konut talebinden daha fazla pay alması bekleniyor.