Analize göre konut piyasasında artık faiz oranları kadar, hanelerin kurulması ve bölünmesiyle ortaya çıkan “hane dönüşümü” de talebi doğrudan etkiliyor. Türkiye'de küçülen hane yapısı özellikle 1+1 ve 2+1 konutlara olan talebi güçlendirirken, boşanmalar kiralık konut talebini daha hızlı artıran bir etki yaratıyor.
TÜİK'in 2025 yılı evlenme ve boşanma verileri, konut piyasası açısından yalnızca demografik bir tablo sunmakla kalmıyor; aynı zamanda hane oluşumu ve hane bölünmesi üzerinden iki farklı talep dinamiğine işaret ediyor. TÜİK verilerine göre 2025'te 552 bin çift evlenirken, yaklaşık 194 bin çift boşandı. Denge Gayrimenkul Değerleme'nin analizi, bu demografik hareketliliğin konut piyasasında "hane dönüşümü" kaynaklı yeni bir talep dinamiği oluşturduğunu gösteriyor.
Küçülen haneler küçük konutları öne çıkarıyor
Yeni evliliklerin yarattığı talep özellikle küçük ve orta ölçekli konut segmentinde daha görünür hale geliyor. Türkiye'de ortalama hanehalkı büyüklüğünün 2024 itibarıyla 3,11'e gerilemesi ve tek kişilik hane sayısının 2025 yılında 5 milyon 523 bin 321'e ulaşması, daha küçük ve esnek konut tiplerine yönelimin demografik zeminini güçlendiriyor.
Bu nedenle yeni evli hanelerde özellikle 1+1 ve 2+1 tipindeki konutlara talebin daha belirgin hale geldiği görülüyor. Ulaşım bağlantıları güçlü, günlük yaşamı kolaylaştıran ve sosyal olanaklara erişimi yüksek lokasyonlar ise tercihleri şekillendiren önemli kriterler arasında yer alıyor. Başka bir ifadeyle yeni evlilikler konut piyasasında yalnızca niceliksel bir artış yaratmıyor; aynı zamanda konutun tipi, konumu ve erişilebilirlik düzeyi üzerinde de seçici bir etki oluşturuyor.
Yeni evliler hem kiralık hem satılık konut talebini artırıyor
Yeni evlilikler, kurulan her yeni haneyle birlikte konut piyasasında ek talep yaratıyor. Türkiye'de oturulan konuta sahip olma oranı yüzde 57,1 ile mülkiyetin güçlü olduğu bir tablo çizse de, yeni evlilerin ilk adımda kiralık mı yoksa satılık konutlara mı yöneldiğini mevcut verilerle net olarak söylemek mümkün görünmüyor. Bu nedenle yeni evliliklerin hem kiralık hem satılık konut talebini birlikte beslediği kabul ediliyor.
Boşanmalar kiralık konut talebini daha hızlı artırıyor
Boşanmaların konut piyasasına etkisi daha hızlı ve doğrudan hissediliyor. Mevcut bir hanenin bölünmesi, kısa vadede yeni bir barınma ihtiyacı doğuruyor.
TÜİK verileri bu tabloyu netleştiriyor: 2025'te 191 bin 371 çocuk için velayet kararı verildi ve bunların yüzde 74,6'sı anneye bırakıldı. Boşanmaların yüzde 34'ü ise evliliğin ilk 5 yılında gerçekleşti. Bu durum, özellikle ekonomik olarak tam güçlenmemiş ya da çocuklu ailelerde, boşanma sonrası ilk ihtiyacın kiralık ve hızlı erişilebilir konut olduğunu gösteriyor. Lokasyon tercihleri de bu noktada fiyatın ötesine geçiyor; okula yakınlık, işe ulaşım ve güvenlik ön plana çıkıyor.
Boşanmalar ikinci el konut piyasasını da etkileyebiliyor
Boşanmanın konut piyasasına bir diğer yansıması ise satılık konut arzı tarafında ortaya çıkıyor. Ortak mal varlığındaki konutun satılarak gelirin paylaşılması, özellikle ikinci el piyasada hareketlilik yaratabiliyor. Her boşanma satışla sonuçlanmasa da, mülkiyetin tasfiyesi gereken durumlarda boşanmalar yalnızca talep değil, aynı zamanda arz yönlü bir etki de oluşturuyor.
Konut piyasasında demografik etkiler güçleniyor
2025 verileri, konut piyasasında iki farklı demografik dinamiğin aynı anda etkili olduğunu gösteriyor: Yeni evlilikler küçük metrekareli, erişilebilir konutlara talep üretirken; boşanmalar acil kiralık talebini ve ikinci el arzını besliyor.
Bu tablo, önümüzdeki dönemde özellikle kiralık segmentte, ikinci el konutlarda ve küçük-orta ölçekli dairelerde talep baskısının artacağına işaret ediyor. Demografik dönüşüm, konut piyasasında artık yalnızca "kaç konut üretildiği" sorusunu değil, "hangi hane tipi için, hangi lokasyonda" sorusunu da kritik hale getiriyor.