ŞEREFİYE NEDİR? NASIL HESAPLANIR?

İnşaat şirketleri Türkiye’de genellikle babadan kalma yöntemlerle güney cephe ve yüksek daireleri daha primli satma eğilimindedir, buna havuz ve manzara görme avantajlarını da dahil edebilirsiniz. Ancak şerefiyelendirme de önemli olan çoğunluğun tercihini tahmin ederek onlar için avantajlı görülen hususları öngörebilmek ve o daireleri primlendirmektir. Dolayısıyla da şerefiye faktörlerini öngörmek ciddi bir tecrübe neticesinde olabilir. Peki ama şerefiye ile fiyatlar ne kadar farklılaşabilir?

Şerefiyenin en alt ve en üst sınırını dairenin bulunduğu bölgedeki fiyat seviyesi belirler. Normal koşullar altında bulunduğu bölgenin şartlarını önemli ölçüde geliştiren markalı bir projede bölge ortalamasının %50 kadar üstünde fiyatlamalar görülebilir. Tabiki bu oran bir üst sınır olmayın çok özel projelerde değişebilir ancak bu marj içinde projeye dahil dairelerde şerefiye uygulanması gündeme geldiğinde bir fiyatlama uzmanının (günümüzde bu hizmeti SPK lisanslı değerleme uzmanları vermektedir) projeye dahil en kötü (hiç bir şerefiye avantajı olmayan) daire için bir taban fiyat ve en iyi daire (tüm şerefiye faktörlerini taşıyan) için bir tavan fiyat belirlemesi gerekecektir. Örneğin projemizde bu marjın 1500-2000 TL olarak belirlendiğini varsayarsak, en ucuz ve en avantajsız dairenin metrekare fiyatı 1500 TL olacak, buna mukabil tüm avantajları taşıyan dairenin metrekare fiyatı 2000 TL olacaktır. Böylece 100 m2 alana sahip olan en ucuz daire 150.000 TL, en iyi avantajlara sahip daire ise 200.000 TL fiyatla satılacaktır. Daireyi satın alacak olan kişi bütçesini dikkate alarak 50.000 TL fark ödemeyi göze alarak istediği manzara, kat yüksekliği gibi avantajlara kavuşacaktır.

Peki projeyi geliştiren şirketin profesyonelleri yüzlerce daireyi nasıl şerefiyelendirecektir? Aynı şekilde eksperin belirlediği fiyat marjı baz alınarak en avantajsız daire (manzarasız, istenmeyen yöne bakan vb.) fiyatı baz fiyat olan 1500 TL alınır, zira eksper en ucuz fiyatın bu olduğunu belirtmiştir. Ancak kalan yüzlerce daireyi en üst fiyata kadar belki onlarca farklı kıstasla ve alternatifle fiyatlayabilmek için bir skala kullanılır. Bu skalanın alt tarafındaki en ucuz dairenin şerefiye katsayısı 1 olarak kabul edilir (yani metrekare satış fiyatı 1500 TL olan daire). Eksperin tespitine göre en pahalı fiyat da 2000 TL olabileceğinden demekki toplam şerefiye farkı 500 TL/m2 olabilecektir, bu da en ucuz daireye göre %33 fiyat farkı demektir. Satış ekibi tecrübeleri ve müşteri tercihlerini gözeterek uygulayacakları şerefiye faktörlerini belirleyecektir. Örneğimizde manzara nedeniyle kat yüksekliğinin, güney cephenin ve havuz etrafında olmasının şerefiye faktörleri olarak belirlendiğini varsayalım. Bunlar için elimizde %33′lük yani 33 puanlık bir fark oluşmaktadır. Manzara dolayısıyla yüksekliğin avantaj olduğunu ve 10.ncu kattan 30.ncu kata kadar manzara görülebildiğini ve yükseldikçe manzaranın iyileştiğini düşünürsek, toplam 33 puanın 20′sinin manzara için kullanılabileceğini örnekleyebiliriz. Bu durumda her bir kat yükselişinde 1 puanlık bir artış uygulanmalıdır. İlk 10 katta manzaradan dolayı şerefiye 0 olacaktır. 10.ncu katta 1, 20.nci katta 10, 30.ncu katta ise 20 puanlık manzara kaynaklı bir artış gelmiş olacaktır.

Toplam 33 puandan manzara şerefiyesinden sonra kalan 13 puanın ise 9 puanının güney cephe avantajı için, 4 puanının ise havuz çevresi için kullanıldığını varsayarsak 30.ncu katta, güney cephe ve havuz çevresi bir dairenin şerefiye katsayısı 1,33 olacaktır, yani 2000 TL metrekare fiyata denk gelen daire olacaktır (1500*1,33=2000) Aynı katta ve cephede ancak havuz çevresinde olmayan daire ise 1,29 katsayı alacak ve metrekare fiyatı 1935 TL (1500*1,29=1935) olacaktır. Gördüğünüz gibi tüm dairelerin yükseklik, cephe ve havuz konumuna göre listelenmesi ve herbirisi için bu şekilde belirlenecek katsayıların 1500 TL baz fiyatla çarpılmasıyla tüm fiyat varyasyonları bulunmuş olur. Eğer örneğimizde 20.nci kat, kuzey cephe ve havuz kıyısı olmayan bir daire alsaydık o takdirde şerefiye katsayısı yalnızca kat yüksekliğinden gelen 10 puan olacak ve katsayı 1,10 olacaktı, bu da 1650 TL metrekare fiyatı yapacaktı. Buna mukabil ilk 10 kat içinde yeralan daireler eğer güney cephede ve havuz kıyısında değilse yalnızca 9 puan gelecek ve şerefiye katsayıları 1,09 olacak, dairelerin metrekare fiyatı ise 1635 TL olacaktır.

Günümüzde ofislerde kullanılan Excel tablo programlarıyla bu işlemler binlerce daire için bile kolaylıkla yapılabilir, ancak proje geliştiren şirketlerin çoğu şerefiyelendirme sistemini bilmedikleri için daireleri kendi değer yargılarına göre rastgele fiyatlandırabilmekte bu yüzden de dairelerin çapraz özellikleri taşıyabilmesi dolayısıyla mantıksız şerefiyeler oluşabilmektedir. Örneğin daha avantajlı özelliklere sahip bir daire tek bir niteliğine bakılarak ucuz fiyatlanmış olabilmektedir. Şerefiyelendirme işlemi temelde hem alıcı hem de satıcı tarafın kendi tecrübe ve değer yargılarını yansıttığı bir süreçtir, zira alıcı da kendi beğeni unsurlarının fiyata dahil olup olmadığını ölçmektedir. Bu nedenle eğer şerefiyelendirme başarılı şekilde yapılmışsa satıcı dairelerin bazılarını ucuza sattığını düşünmeyecek, alıcı ise bazı dairelerin gereğinden pahalı olduğunu düşünmeyecektir. Aksi ise şerefiyelendirmede problem olduğunun işaretidir.