Halen hazırlık çalışmaları süren Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, maketten satış dediğimiz satış vaadi sözleşmeleri ile projeden konut satışlarına ilişkin olarak ciddi düzenlemeler içeriyor. Tasarı uyarınca proje geliştiren şirketler maketten satış yapabilmek için sigorta şirketlerinden bina tamamlama sigortası yaptırmak zorunda kalacaklar. Aksi halde projelerin maketten satışına izin verilmeyecek.
MAKETTEN SATIŞLARIN RİSKLERİ ORTADAN KALKACAK
Tamamlanma sigortası yapabilmek için sigorta şirketleri proje geliştiren şirketin mali durumunu inceleyecek, projenin mali riskine göre bir prim belirleyecek hatta projeyi sigortalamaktan kaçınabilecek. Sigorta şirketi projeye tamamlanma sigortası yapmazsa geliştirici şirket ancak Bakanlığın belirlediği teminatları yatırmak suretiyle maketten satış yapabilecek. Sistem aslında uzun süredir piyasada tartışılan maketten satışların risklerini ortadan kaldırmak ve müteahhitlerin sermaye yetersizliği sorununun alternatif bir çözümü olarak düşünülüyor. Sistem mantıklı olarak görülmekle birlikte pratikte şu sorunların çıktığını göreceğiz;
Tamamlanma sigortası yapabilmek için sigorta şirketleri proje geliştiren şirketin mali durumunu inceleyecek, projenin mali riskine göre bir prim belirleyecek hatta projeyi sigortalamaktan kaçınabilecek. Sigorta şirketi projeye tamamlanma sigortası yapmazsa geliştirici şirket ancak Bakanlığın belirlediği teminatları yatırmak suretiyle maketten satış yapabilecek. Sistem aslında uzun süredir piyasada tartışılan maketten satışların risklerini ortadan kaldırmak ve müteahhitlerin sermaye yetersizliği sorununun alternatif bir çözümü olarak düşünülüyor. Sistem mantıklı olarak görülmekle birlikte pratikte şu sorunların çıktığını göreceğiz;
1) Müteahhit şirketlerin halihazırda sermaye yeterlilik rasyosu yüzde 1′leri bile bulmuyor. Dolayısıyla sigorta şirketi, proje geliştiricisi şirketin mali yeterliliğini incelediğinde sermayesini yetersiz bulacaktır ve bu da projenin maliyetine göre çok yüksek bir prim oranı belirlenmesine ve hatta kimi zaman sigortadan imtina edilmesine sebep olacaktır. Sigorta priminin aşırı yüksek olması firmaları zor durumda bırakacaktır, zira birçok firmanın ön satış yapmaksızın projeleri tamamlama gücü olmadığı zaten biliniyor. Mevcut yetersiz sermaye tabanı yüzünden bu uygulama pratikte birkaç büyük şirketin lehine olacaktır.
2) Sigorta şirketlerinin inşaat şirketlerinin mali yapısını denetlemesi oldukça güçtür, birçoğunda farklı projelerin nakit akımları aynı havuzdan yönetilmektedir, projelerin yurtdışındaki SPV (Özel Proje Yapılanmaları)’ler gibi ayrı ayrı izlenemebilmesi mümkün değildir. Bu durum müteahhitlerin hesaplarını içinden çıkılmaz bir hale getirmektedir. Yabancı şirketlerin Türk inşaat şirketleriyle evlilik yapmıyor olmasının da en büyük nedeni budur. Dolayısıyla gerçek anlamda bir inceleme sigorta şirketleri için ciddi zaman ve para maliyeti oluşturacaktır.
3) Sigorta primi yüksek çıkan şirketler bunu maliyetine yansıtmak zorunda kalacaktır. Daha ziyade küçük şirketlerin zorlanacağı ve yine onların primlerinin yüksek çıkacağı düşünüldüğünde küçük firmalar aleyhine önemli rekabet dezavantajı oluşacaktır. Bu süreç sigorta primi dolayısıyla küçük firmaların ayıklanmasıyla sonuçlanabilir, zira benzer şekilde Amerika’daki profesyonel mesleki sorumluluk sigortaları, sigortalanan kişi hata yaptıkça primleri yükseldiği için bir süre sonra kişiyi primlerini bile ödeyemez hale getirmekte ve piyasadan silinmesine neden olmaktadır.
4) Sigorta yaptıramayan şirketler Bakanlığın istediği teminatları yatırmak suretiyle maketten satış yapabilir gözükse de pratikte zaten mali gücü olmadığı için sigortalanmayan şirketlerin bu ek teminatları karşılayabilmesi söz konusu olmayacaktır. Dolayısıyla sigorta yoksa maketten satış da yoktur, bunun sonucu sigorta yaptıramayan şirketin sektörden çıkması olacaktır.
5) Mevcut sistemde nasıl banka kredilerinin varlığı bir garanti olarak görülüyor ve bankaların müteselsil sorumluluğu nedeniyle bu bir güvenlik mekanizması olarak algılanıyorsa, tamamlanma sigortası da çıktığında alıcılar nezdinde sigortasız projeler gözden düşecek ve firmalar hakkında sigorta yaptıracak maki güçleri olmadığı için kötü bir algı oluşacaktır. Ancak bu durum aynı sermaye gücü konusu gibi az sayıda büyük firma lehine işleyecektir.
İDEAL ÇÖZÜM ŞİRKETLERİN SERMAYE YAPILARININ GÜÇLENMESİ
Sonuç olarak mevcut sistemin riskleri aşikardır. İdeal çözüm şirketlerin sermaye yapılarının güçlü olmasıdır ancak kısa vadede bu pek ulaşılabilir bir hedef gibi durmamaktadır. Neticede tamamlanma sigortası alıcılar için aranan güvenliği sağlayabilir ancak pratikte bu düzenleme küçük firmaların piyasadan ayıklanmasıyla sonuçlanacaktır. Bu tasarıyı markalı konut olarak bilinen 20-30 firmanın liderlik ettiği birkaç sektör derneği hazırlamış olduğundan açıkçası kendi lehlerine bir piyasa yaratmanın tüm altyapısını da hazırlamış durumdalar. Piyasayı güvenliğe kavuşturmak gerekçesiyle yapılan düzenleme küçük firmaların bugüne kadar yaptıklarını ve piyasadaki varlıklarını cezalandırıcı bir mahiyet taşıyor.
İDEAL ÇÖZÜM ŞİRKETLERİN SERMAYE YAPILARININ GÜÇLENMESİ
Sonuç olarak mevcut sistemin riskleri aşikardır. İdeal çözüm şirketlerin sermaye yapılarının güçlü olmasıdır ancak kısa vadede bu pek ulaşılabilir bir hedef gibi durmamaktadır. Neticede tamamlanma sigortası alıcılar için aranan güvenliği sağlayabilir ancak pratikte bu düzenleme küçük firmaların piyasadan ayıklanmasıyla sonuçlanacaktır. Bu tasarıyı markalı konut olarak bilinen 20-30 firmanın liderlik ettiği birkaç sektör derneği hazırlamış olduğundan açıkçası kendi lehlerine bir piyasa yaratmanın tüm altyapısını da hazırlamış durumdalar. Piyasayı güvenliğe kavuşturmak gerekçesiyle yapılan düzenleme küçük firmaların bugüne kadar yaptıklarını ve piyasadaki varlıklarını cezalandırıcı bir mahiyet taşıyor.
Orta vadede Türkiye konut piyasası sayıları 20-30′u geçmeyen büyük şirket elinde toplanacaktır. Diğer yandan sistem işlerlik kazandığında birçok firmanın sigorta yaptıracak durumda olmadığının anlaşılması alıcıların güven algısını ciddi şekilde zedeleyebilir. Alternatif olarak müteahhitlik lobisinin baskısı ile hükümetin sigorta şirketlerine biraz daha müsamahalı olmaları şeklinde telkinde bulunmasının sonucunda ise sigorta şirketleri müteahhitlerin risklerini üstlenmeye başlamış olacaktır ki bir ekonomik kriz ortamında aynen 2000 yılındaki bankacılık krizi gibi bu riskin sigorta şirketlerini alaşağı etmesi ve tüm yükün Hazinenin sırtına kalması söz konusu olabilir.
