Konut kredisinde aylık TL faizleri %0,75-0,80 seviyelerine geriledi ancak bu seviyelerden daha fazla düşmesini beklemiyoruz. Faizler yıllık %9 ile tarihi düşük seviyesinde bulunuyor. Normal koşullarda düşen faizler konut fiyatlarında artış ile sonuçlanır ancak 800.000′e varan konut stoğu konut fiyatlarında artış görülmesini engelliyor. Diğer yandan konut kredisi ödeyebilir gelir seviyesine sahip olduğu düşünülen kitle %65-70 oranında borçlu gözüküyor, yani bu kitlenin daha fazla boçlanarak konut sahibi olması zor gözüküyor. Asıl konut talebi olan orta gelir grubu için ise %0,80 seviyelerindeki aylık faizler bile çok yüksek. Bu kitle ancak faizler %0,50 seviyelerine geldiğinde ve kişi başına milli gelir 15.000 dolarları bulduğu durumda konut alımı için bir talep oluşturabilir.

Sonuç olarak konutta iç talebi oluşturabilecek kitlenin yoğun şekilde boçlanmış olduğunu görüyoruz, konut ihtiyacı olan kitlenin ise talebi henüz ödeme gücüyle desteklenemiyor. Talebin bir diğer kaynağı olabilecek yabancı alımlarının ise toplamı henüz milyar doları zor buluyor, çok kısa sürede yabancı kaynaklı bir talep yaratılması çok mümkün gözükmüyor. Böyle bir ortamda müteahitlerin sermaye sıkıntısı ve düşen talep yüzünden mali açıdan zorlandıkları da aşikar, zira son günlerde zora düşen firmalara ilişkin basında haberler artmakta. Bu da maketten satış için talep gösteren kesimin biraz daha temkinli davranmasına yolaçacaktır. İç talebi kısıtlayıcı etkenler hükümetin gayrimenkulde izlediği vergi politikası ile de desteklenmektedir. Önce KDV konusunda gerçekleşen düzenleme sonra gelir vergisi yasasında planlana değişikliğin gündeme gelmesi hep gayrimenkulde işlemlerin kayıt altına alınması ve vergilendirilmesi çabalarının bir yansımasıdır ve iç talebi baskılamak yönünde etkide bulunacaktır.

Konut alımlarında ibre ihtiyacı olduğu için konut talebi olanlardan yana gözükmemektedir, ancak yatırım amacıyla alanlar için düşük kredi faizleri ve altnatif yatırım araçlarının getirisinin düşmesi bir fırsat oluşturmaktadır. Bankaların 2013 için konut kredilerinde %12-13 seviyelerinde bir büyüme bekledikleri biliniyor, zira halen en düşük riskli ve rahat satılan kredi türlerinden birisi konut kredileri ancak daha önce BDDK’nın bu kredilerdeki büyümeyi sınırlandırma için aldığı tedbirler hatırlanmalıdır. Bu yıl da düzenleyici otoritenin konut kredilerinde aşırı genişlemeye izin vermeyeceği düşünülmeli. Bireysel olarak kredi alanlara kredi skorları baz alınarak farklı faiz uygulanabilmesi imkanı önümüzdeki günlerde gündeme gelecektir, bu da riskli konut kredileri yaratmamak isteyecek düzenleyici otoritenin dikkat edeceği bir nokta olacaktır.

Konut kredisi kullananlar açısından eskiden kullanılan kredilerin refinansmanı imkanı da önemli bir imkandır, zira 1 yıl gibi kısa bir sürede faizler %1,20′lerden %0,80′lere gerilemiş durumda ve bu gerileme eski kredilerin kapatılması ve yeni kredi kullanılmasını desteklemeye yeterli bir marj. Dönemi genel olarak değerlendirecek olursa konut fiyatlarının artmasını engelleyecek faktörlerin mevcudiyeti ve faizlerin daha fazla düşemeyecek olması konut alımı için son derece uygun bir ortam oluşturmaktadır. Konut kredisi kullanan veya refinansman yapanlar yanlızca ilan edilen faiz oranlarına değil, bankaların masraflarına da odaklanmalıdır, zira tabela faizi düşük gözükmekle birlikte masraflar reel faizin gözükenden yüksek olmasına yolaçabilmektedir. Aynı zamanda alıcıların bu dönemde müteahitlerin finansal yeterliliğine, TOKİ gibi kurumların garantilerine ve satılan projelerde bankaların konut kredisi uygulayarak müteselsil kefalet sağlamalarına dikkat etmeleri gerekmektedir.

Artık piyasanın sınırsızca yükseldiği dönem sona ermiştir. Faizlerin düşüklüğü konut kredisi kullanmayı kolaylaştırsa da alıcıların borçluluk oranı artmakta ve müteahitlerin finansal güçleri tehlike arz edebilmektedir. Artık her maketten alınan projenin çok prim yaptığı dönem sona ermiştir. İkincil piyasada arzın artması primlerin gerçek seviyelerine oturmasına yolaçacak, hatta değeri düşen konutlar görülebilecektir. Konut alıcıları proje seçiminde çok dikkatli olmalı, müteahitlerden gerekli teminat ve garantileri talep etmeli, düşük masraflı konut kredilerini tercih etmeli ve piyasanın yükselmesi konusunda makul beklentiler içerisinde olmalıdır. Kredilerin rahat ödenebilmesi için aylık kredi ödemesi tutarı ailenin aylık toplam gelirinin 1/3′ünü aşmamalı ve evin değerinin %75′ inden çok borçlanılmamalıdır.