2013 yılında yürürlüğe giren yeni Tüketici Kanunu projeden gayrimenkul satışıyla ilgili önemli hükümler getirmişti. Kanun hükümleri çok açık olduğu halde uygulamada sıkıntılar yaşanıyor.
İki yıl önce yürürlüğe giren yeni Tüketici Kanunu özellikle projeden gayrimenkul satışlarıyla ilgili çok önemli hükümler getirmişti. Ancak kamuoyunda ilgiyle karşılanan bu düzenlemelerin belki de en önemlisi Kanun’da “Ön ödemeli konut satışı” olarak adlandırılan ve maketten satış olarak da bilinen satışlarda alıcıların güvenceye kavuşturulması için talep edilebilecek dört tip teminata ilişkin olanlardı. Aralık 2014’te yayınlanan bir yönetmelikle Bakanlık, uygulama esaslarını netleştirerek
30’dan fazla bağımsız bölümden oluşan projelerde; banka teminat mektubu, bağlı kredi ile teminat, bina tamamlanma sigortası veya hakediş sistemlerinden birisinin uygulanmasını zorunlu tuttu. Ancak aradan geçen 3 aydan fazla sürede halen bu yönetmelik çerçevesinde piyasada hiçbir denetim yapılmadığı gibi müteahhitlerin alışık oldukları eski usulde proje satışları devam ediyor. Doğrusunu söylemek gerekirse Kanun hükümleri çok açık olduğu halde bunun nasıl olabildiğini anlamakta güçlük çekiyoruz.
Alternatif olarak belirtilen yöntemlerden birisi olan banka teminat mektubu, satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, tüketicinin ödediği bedelin ilk talepte ödeneceğine ilişkin banka tarafından verilen süresiz ve kesin mektuptur. Ancak herkesin tahmin edeceği gibi proje için banka teminat mektubu vermek müteahhit için oldukça maliyetli olacaktır. Kaldı ki müteahhitlerin sermaye yetersizliği içinde oldukları ve bu mektubu alabilmek için gereken varlık teminatını gösteremeyeceklerini öngörmek pek de kehanet sayılmaz. Zira bugün İstanbul gibi bir yerde 100 konutluk ortalama bir projenin maliyeti 20-25 milyon TL civarındadır. Bu ölçekte bir riski için şartsız teminat mektubu vermeye bankalar kolay kolay yanaşmayacaktır. Üstelik yalnızca İstanbul’da bu ölçekte yüzlerce proje bulunmaktadır.
İkinci yöntem olan bağlı kredi anlaşması ile bankadan kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olmaktadır. Ancak satıcı kredi anlaşmasını aşan yükümlülükleri için başka bir teminat oluşturmak zorundadır. Üstelik bankalar bağlı kredilerin yarattığı riski de fiyatlayacaklar ve bir şekilde bunu kullandırdıkları kredilerin maliyetine yansıtacaklardır. Sonuç olarak bağlı kredi kullandırabilmek de müteahhitlerin mali yeterliliğini gerektirmektedir.
Üçüncü alternatif teminat olan bina tamamlanma sigortası ise başlı başına ilginç bir konu, zira bu düzenleme yapıldığında ne ortada bina tamamlanma sigortası diye bir ürün vardı ne de bu ürünü sunan bir sigorta şirketi. Bugün için hala da yok. Her bir projede 20-25 milyonluk bir riski almaya hevesli kaç tane sigorta şirketi çıkacağını öngörmek zor. Üstelik bu da yetmiyor çünkü bir Reasürör olmadan sigorta şirketlerinin bu ürünü sunması imkansız. Üstelik burada risk çok büyük ve bu ölçekteki risklerin primi ciddi miktarlarda olacaktır. Yani burada basit olarak konut fiyatına eklenebilecek olan birkaç yüz liradan bahsetmiyoruz. Benim tahminim bu sigorta uygulamasında bir yığın istisna yaratılacağıdır ki maliyetler düşebilsin ve ürün hayata geçebilsin. Tabi bu takdirde ortaya çıkan sigortanın pek de amaca uygun olmayacağını söyleyebiliriz. Yani neresinden baksanız garip bir düzenleme bu; zira Kanun yazılıyor ama kimse sigorta şirketlerine böyle bir ürün çıkarabilir misiniz? diye sormuyor.
Bahsettiğimiz ilk üç seçeneğin müteahhitler için yüksek maliyetli olacağını ve pek uygulama şansı bulamayacağını öngörebiliriz. Sonuncu seçenek olan hakediş alternatifini ise bankalar son dönemde zaten uygulamaktaydı. İlk zamanlar alıcıların konut kredilerinin tamamını bankalar müteahhitlere ödüyorken, son zamanlarda artan müteahhit riskleri nedeniyle birkaçı hariç müteahhitlere konut kredileri zaten inşaat ilerlemelerine paralel olarak kullandırılmaktaydı. Yani oluşturulan alternatifler içinde aslında bu yöntemin uygulama için hedeflendiğini ve diğerlerine pek bel bağlanmamış olduğunu tahmin etmek güç değil. Müteahhitler için de en uygunu bu, zira ek bir teminat veya ödeme gerektirmiyor. Ancak sorun şu ki bu yöntem gerçek bir teminat oluşturmuyor. Çünkü bankalarda özel hesapta tutulacak para projeden yalnızca satılan kısımlara ilişkin alıcı ödemeleri. Dolayısıyla projenin tamamına yakını satılmadıkça (Müteahhit karı hariç kısım) proje maliyetinin riskinin tamamen karşılanması söz konusu değil. Yani bu yöntem zaten uygulanan ve müteahhitlere ek bir maliyet yaratmayan seçenek ama projenin tamamlanma riskini tamamen karşılamıyor.
Bu durumda hakediş yönteminin en ideal korumayı sağlamasa bile en uygulanabilir seçenek olacağını söyleyebiliriz. Ama müteahhitler içinde buna da karşı çıkanlar olacaktır. Zira Türkiye’de müteahhitlerin hemen hemen tamamı şu anda Ponzi finansmanı uygulamaktadır. Basitçe anlatmak gerekirse her bir yeni projenin ön satışları ile yürüyen eski projelerinin finansmanını sağlamakta ve projelerin nakit akışlarını birbirinden ayırmadan havuzlamaktadırlar. Şunu söyleyebiliriz, satıştaki en son projenin yürüyebilmesi için yeni bir proje daha lanse edilmesine gerek olacaktır. Bu durum maalesef Türkiye’deki sermaye yetersizliğinin bir sonucudur ve garip bir şekilde hükümet tarafından da doğal karşılanmaktadır. Sonuç olarak Tüketici Kanunu her ne kadar alıcıları korumayı hedeflese de ortaya konan teminat seçeneklerinin bir kısmının maliyeti açısından uygulanması pek mümkün olmayacaktır, birisi zaten henüz ortada bile yoktur. Sonuncu seçenek olan hakediş seçeneği ise tam bir koruma sağlamamaktadır.
Alternatif olarak belirtilen yöntemlerden birisi olan banka teminat mektubu, satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, tüketicinin ödediği bedelin ilk talepte ödeneceğine ilişkin banka tarafından verilen süresiz ve kesin mektuptur. Ancak herkesin tahmin edeceği gibi proje için banka teminat mektubu vermek müteahhit için oldukça maliyetli olacaktır. Kaldı ki müteahhitlerin sermaye yetersizliği içinde oldukları ve bu mektubu alabilmek için gereken varlık teminatını gösteremeyeceklerini öngörmek pek de kehanet sayılmaz. Zira bugün İstanbul gibi bir yerde 100 konutluk ortalama bir projenin maliyeti 20-25 milyon TL civarındadır. Bu ölçekte bir riski için şartsız teminat mektubu vermeye bankalar kolay kolay yanaşmayacaktır. Üstelik yalnızca İstanbul’da bu ölçekte yüzlerce proje bulunmaktadır.
İkinci yöntem olan bağlı kredi anlaşması ile bankadan kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olmaktadır. Ancak satıcı kredi anlaşmasını aşan yükümlülükleri için başka bir teminat oluşturmak zorundadır. Üstelik bankalar bağlı kredilerin yarattığı riski de fiyatlayacaklar ve bir şekilde bunu kullandırdıkları kredilerin maliyetine yansıtacaklardır. Sonuç olarak bağlı kredi kullandırabilmek de müteahhitlerin mali yeterliliğini gerektirmektedir.
Üçüncü alternatif teminat olan bina tamamlanma sigortası ise başlı başına ilginç bir konu, zira bu düzenleme yapıldığında ne ortada bina tamamlanma sigortası diye bir ürün vardı ne de bu ürünü sunan bir sigorta şirketi. Bugün için hala da yok. Her bir projede 20-25 milyonluk bir riski almaya hevesli kaç tane sigorta şirketi çıkacağını öngörmek zor. Üstelik bu da yetmiyor çünkü bir Reasürör olmadan sigorta şirketlerinin bu ürünü sunması imkansız. Üstelik burada risk çok büyük ve bu ölçekteki risklerin primi ciddi miktarlarda olacaktır. Yani burada basit olarak konut fiyatına eklenebilecek olan birkaç yüz liradan bahsetmiyoruz. Benim tahminim bu sigorta uygulamasında bir yığın istisna yaratılacağıdır ki maliyetler düşebilsin ve ürün hayata geçebilsin. Tabi bu takdirde ortaya çıkan sigortanın pek de amaca uygun olmayacağını söyleyebiliriz. Yani neresinden baksanız garip bir düzenleme bu; zira Kanun yazılıyor ama kimse sigorta şirketlerine böyle bir ürün çıkarabilir misiniz? diye sormuyor.
Bahsettiğimiz ilk üç seçeneğin müteahhitler için yüksek maliyetli olacağını ve pek uygulama şansı bulamayacağını öngörebiliriz. Sonuncu seçenek olan hakediş alternatifini ise bankalar son dönemde zaten uygulamaktaydı. İlk zamanlar alıcıların konut kredilerinin tamamını bankalar müteahhitlere ödüyorken, son zamanlarda artan müteahhit riskleri nedeniyle birkaçı hariç müteahhitlere konut kredileri zaten inşaat ilerlemelerine paralel olarak kullandırılmaktaydı. Yani oluşturulan alternatifler içinde aslında bu yöntemin uygulama için hedeflendiğini ve diğerlerine pek bel bağlanmamış olduğunu tahmin etmek güç değil. Müteahhitler için de en uygunu bu, zira ek bir teminat veya ödeme gerektirmiyor. Ancak sorun şu ki bu yöntem gerçek bir teminat oluşturmuyor. Çünkü bankalarda özel hesapta tutulacak para projeden yalnızca satılan kısımlara ilişkin alıcı ödemeleri. Dolayısıyla projenin tamamına yakını satılmadıkça (Müteahhit karı hariç kısım) proje maliyetinin riskinin tamamen karşılanması söz konusu değil. Yani bu yöntem zaten uygulanan ve müteahhitlere ek bir maliyet yaratmayan seçenek ama projenin tamamlanma riskini tamamen karşılamıyor.
Bu durumda hakediş yönteminin en ideal korumayı sağlamasa bile en uygulanabilir seçenek olacağını söyleyebiliriz. Ama müteahhitler içinde buna da karşı çıkanlar olacaktır. Zira Türkiye’de müteahhitlerin hemen hemen tamamı şu anda Ponzi finansmanı uygulamaktadır. Basitçe anlatmak gerekirse her bir yeni projenin ön satışları ile yürüyen eski projelerinin finansmanını sağlamakta ve projelerin nakit akışlarını birbirinden ayırmadan havuzlamaktadırlar. Şunu söyleyebiliriz, satıştaki en son projenin yürüyebilmesi için yeni bir proje daha lanse edilmesine gerek olacaktır. Bu durum maalesef Türkiye’deki sermaye yetersizliğinin bir sonucudur ve garip bir şekilde hükümet tarafından da doğal karşılanmaktadır. Sonuç olarak Tüketici Kanunu her ne kadar alıcıları korumayı hedeflese de ortaya konan teminat seçeneklerinin bir kısmının maliyeti açısından uygulanması pek mümkün olmayacaktır, birisi zaten henüz ortada bile yoktur. Sonuncu seçenek olan hakediş seçeneği ise tam bir koruma sağlamamaktadır.
