banner528

banner526

banner527

banner420

Hakan Bucak yazdı: MAYIS 2021 KONUT SATIŞI VE FİYAT ENDEKSLERİNİN ANALİZİ

"Pandemi kısıtlamalarının kaldırılması ve aşılama hızının ülke genelinde artmasıyla birlikte gayrimenkul sektöründe oluşan artış trendinin devam edeceği ve konut satışlarının ivme kazanacağını öngörüyoruz.”

Temmuz 2021 01.07.2021, 14:31
Hakan Bucak yazdı: MAYIS 2021 KONUT SATIŞI VE FİYAT ENDEKSLERİNİN ANALİZİ

Türkiye İstatistik Kurumu’nun paylaşmış olduğu verilere göre; Mayıs 2021 itibariyle Türkiye genelindeki konut satışlarında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 16,2 oranında artış yaşanmış ve toplamda 59 bin 166 adet konut satışı gerçekleşmiş görünüyor. Fakat bir önceki ay ile kıyasladığımızda, yani Nisan 2021’e oranla yüzde 38,3’lük kayda değer bir düşüş sözkonusu.

Elbette bu düşüşün başlıca sebeplerinden birisi giderek ağırlaşan pandemi koşulları nedeniyle alınan tedbirlerle ilgili. Çünkü mayıs ayı içerisinde alınan 17 günlük tam kapanma önlemleri ve seyahat kısıtlamaları nedeniyle konut satışlarındaki ivme de azalmış oldu. Tüm bu verileri bir araya topladığımızda, pandemi kısıtlamalarının kaldırılması ve aşılama hızının ülke genelinde artmasıyla birlikte gayrimenkul sektöründe oluşan artış trendinin devam edeceği ve konut satışlarının ivme kazanacağını öngörüyoruz. Özellikle ilk kez satış rakamlarının toplam satış içerisindeki payının artması, bu beklentiyi doğrudan yansıtıyor diyebiliriz.

Ancak gayrimenkul sektöründe kısa ve orta vadeli süreçte odaklanılması ve çözüm üretilmesi gereken başka konular mevcut. Sadece pandemi koşullarının etkisinin azalması ve yatırım ortamının daha elverişli hâle gelmesi başlı başına yeterli görünmüyor. Çünkü Nisan 2021 itibariyle konut fiyat endeksine baktığımızda yüzde 32,4 gibi dikkat çekici bir yükseliş karşımıza çıkıyor. Keza mart ayında bu oran yine yüzde 30’un üzerindeydi. Nitekim Türkiye, konut fiyat artışı sıralamasında 2020 yılında dünya ikincisi olurken, 2021 yılının ilk 5 ayında listenin zirvesine yerleşti.

FİYATLARI SOSYO-EKONOMİK NEDENLER ETKİLİYOR

Konut fiyatlarındaki bu hızlı yükselişin temelinde ise sosyo-ekonomik bazı nedenler yatıyor. Örneğin, hammadde ve tedarik fiyatlarında oluşan artışla beraber inşaat geliştirme maliyetleri oldukça yükselmiş durumda. Özellikle demir ve çelik gibi ithalat ağırlıklı ürünlerde döviz kuruna bağlı olarak bir yükseliş sözkonusu. Ayrıca, pandemi döneminde yaşanan imalat aksaklıklarının payı büyük. Netice itibariyle inşaat geliştirme maliyetlerinde yer yer %100’e varan, ortalamada ise yüzde 70’in üzerinde bir artış mevcut. Bu durum, aynı zamanda yeni proje geliştirme oranlarını da olumsuz yönde etkilemeye devam ediyor. Yeni proje sayısındaki azalma oranının yüzde 75’leri bulması, iyi geliştirilmiş olan mevcut projelerin ve markalı konut projelerinin yatırım değerini, dolayısıyla fiyatlarını artırıyor.

Bu yönüyle, inşaat maliyetlerindeki artış sektörü etkilemeye devam ediyor ve arz talebi karşılamakta yetersiz kalıyor. Bu durumun en büyük göstergesi, konut stoklarındaki erime hızıdır diyebiliriz. Sosyal yönden ise, hızlı bir şekilde artan evlenme ve boşanma oranları arz-talep dengesini etkilemeye devam ediyor. Arzın ciddi bir azalma trendine girmesi, satış fiyatlarına olduğu kadar kira oranlarına da yansımış durumda. Bu durum, özellikle stratejik öneme sahip konumlarda daha belirgin bir şekilde kendini belli ediyor. Örneğin geçen yıl Maslak’ta 3 bin TL’ye 1+1 daire kiralamak mümkünken, aynı dairenin bu yılki fiyatı 5.000-6.000 TL’ye yükselmiş görünüyor. Netice itibariyle artık, ister yatırımcı isterse kiracı olsun, insanların bütçe ve beklentilerine uygun bir konut bulması zorlaşmaya başladı. Öte yandan “diğer satışlar” dediğimiz grupta, yani peşin ödeme ile veya finansman destekli alımlarda artış trendi istikrarlı bir şekilde sürüyor. Baktığımızda, Mayıs 2020’ye kıyasla yüzde 50’ye varan bir artış oranı yakalayan ve toplam satış içinde yüzde 82’nin üzerinde paya ulaşan peşin alımlar, konut satışlarında başlıca tercih sebebi olarak görünüyor. Buna karşın, ipotekli konut satışlarındaki tüm veriler bariz bir şekilde düşüş eğilimi çiziyor.

YÜKSEK KREDİ FAİZLERİ

Elbette bu durum, yüksek kredi faizleriyle doğrudan bağlantılı. Hatırlanacağı üzere, geçtiğimiz yıl bu amaç doğrultusunda ülke çapında oldukça başarılı bir kampanya yürütülmüş ve yüzde 0,64 faiz oranı ile 2 yıl geri ödemesiz kredi imkânı sunulmuştu. Piyasalarda adeta pozitif talep şoku yaşatan kampanya, artan maliyetlere rağmen yeni proje geliştirme sayısını artırmış ve konut satış fiyatlarını baskılamıştı. 2020 yılı içinde toplamda 1 buçuk milyonu bulan konut satışlarının yüzde 40’ı bu kampanyadan yararlanılarak gerçekleşmişti. Bu yıl, bu rakam yüzde 17 civarında seyrediyor. Şayet bürokratik kararlar neticesinde benzer bir kampanya düzenlenmez veya kredi faiz oranlarında indirime gidilmezse, bu yüzde 23’lük açığı diğer satışların kapatması mümkün görünmüyor. Sonuç olarak; inşaat geliştirme maliyetlerindeki artışı da göz önüne aldığımızda, konut fiyatlarındaki artışın önümüzdeki aylarda da devam edeceğini ve yüzde 125’in üzerinde bir artış yaşanacağını öngörüyoruz. Tüm bu gelişmelere rağmen, haziran ayıyla birlikte gayrimenkul sektöründe hareketlilik oldukça artmış durumda. Bunda, 17 günlük kapanma sürecinde ertelenen yatırımların da etkisi sözkonusu. Keza yurtiçi ve uluslararası seyahat kısıtlamasının kaldırılması da sahaya doğrudan yansımış durumda.

YABANCI YATIRIMCILARIN TALEBİ SÜRÜYOR

Mars Investment olarak, önümüzdeki süreçte Türkiye’ye yönelik yabancı yatırımcı talebinin çok daha güçlü bir şekilde artacağını düşünüyoruz ki elimizdeki tüm veriler de bunu gösteriyor. Nitekim, yabancı yatırımcı talebi açısından Mayıs 2020 ve Mayıs 2021 kıyaslaması yaptığımızda yüzde 106’lık bir artış olduğunu görüyoruz. Oysa Türkiye’de, her iki ay tam kapanma önlemleri altında geçmişti. Yani yabancı yatırımcının Türk gayrimenkul sektörüne yönelik talebi sürüyor. Sektörde genel kanı, bu talebin toplamda 40 bin bandını aşacak bir ivme kazanması yönünde. Bu durumun oluşmasında pek çok sebep olmakla birlikte, gayrimenkul sektöründeki doğrudan yabancı yatırım oranı toplam yatırım içerisinde halâ arzu edilenden küçük bir pay alıyor. Yatırım ortamının daha elverişli hâle gelmesi, fiyatların daha makul seviyelerde istikrar kazanması için de bir fırsat teşkil ediyor. Ülke genelinde aşılama hızımızın artmış olması ve toplam nüfus içerisindeki aşılanmış birey sayısı, normalleşme sürecinin beklenenden daha çabuk gerçekleşeceği konusunda ümit vadediyor.

Öte yandan sektörün arzu edilen ölçüde büyümesi, satışların katlanarak artması, arz-talep dengesinin rayına oturması ancak sektörün oyuncularının veriye dayalı strateji geliştirebilmesiyle mümkün. Bunun yolu, güncel ve gerçek verilerin alt kırılımlı biçimde paylaşılmasından geçiyor. Oysa TÜİK verilerinin yalnızca “Tapu Devri Gerçekleşmiş Satışları” işlemesi nedeniyle, “Noterli Satış Vaadi Sözleşmesi” bulunan satışların ve iç finansman vadeli satışların sayılarını mevcut istatistiklerde göremiyoruz. Bu da aslında gerçek satış hacmini net olarak bilmediğimiz anlamına geliyor. Bu açıdan ciro, bölge, ilçe ve mahalle bazlı verilerin hem yerli yatırımcı hem de yabancı yatırımcıya yönelik paylaşılması çok büyük önem arz ediyor. Detaylı, güncel, gerçek ve alt kırılımlı verilere düzenli olarak ulaşabilen sektör oyuncuları, hedef kitlelerine daha hızlı ve kolay şekilde ulaşabilirler. Konut satış istatistiklerinde böyle bir yenilik yapılması Türk gayrimenkul sektörünün geleceği açısından çok önemli bir gelişme olacaktır.

Yorumlar (0)