Günümüzde, reel sektörün büyümesi ve gelişmesi teknolojik yeniliklerin de etkisiyle büyük bir ivme kazandı. Elbette bu hız ve yaşanan değişim, çoğu zaman şirketleri yeniden pozisyon almaya zorluyor. Değişmeyen ana etken, değişimin en büyük tetikleyicilerinden “rekabet” oluyor. Çünkü rekabet, yerelde olduğu kadar uluslararası ticarette de büyük rol oynuyor. Tıpkı şirketler bazında sektör içi rekabette olduğu gibi, uluslararası ticarette de çok yönlü bir rekabet stratejisi geliştirmek gerekiyor. Doğrudan yabancı yatırımda, uluslararası ve bölgesel rekabetin farklı boyutları bulunuyor. Bu boyutların çeşitliliği adeta bir bütünün parçalarını oluşturuyor. Örneğin bir ülkenin 20 yıllık nüfus projeksiyonu, ulaşım ve lojistik ağının zenginliği, enerji arzı ve üretim kapasitesi, sanayi gelişimi ve üretim kapasitesi, ekonomik istikrar, nitelikli iş gücü, bilgi ve iletişim teknolojilerinin yaygınlığı, turizm potansiyeli; her biri başlı başına rekabet gücüne etki eden konular. Gayrimenkul sektörüne baktığımızda ise, bir takım “gölge etkenlerin” sözkonusu olduğunu görüyoruz.

Başta sosyokültürel değerler olmak üzere, dini faktörler, hatta zaman zaman dil konusu bile etkili oluyor. Keza, her zaman için önemli olan, fakat pandemiyle beraber önemi daha da artan kaliteli sağlık hizmetleri konusu oldukça mühim. Tüm bu konularda zengin bir altyapı kurulmuş ve istikrarlı bir gelişim grafiği başarıyla çizilmiş olsa dahi, yatırım iklimini güçlendiren tedbirlerin geniş bir yelpazeye yayılması gerekiyor. Bu anlamda, özellikle doğrudan yabancı yatırımın önünü tıkayan bürokratik engellerin törpülenmesi, yasal düzenlemelerle desteklenen yatırım iklimi, geniş ölçekli ve uzun vadeli bir teşvik sistemi ve öngörülebilir ekonomi politikaları şart görünüyor. Bu bağlamda, Türkiye’deki potansiyeli daha net görmek adına karşılaştırma yapabileceğimiz bir örnek bulunuyor: Dubai. Birleşik Arap Emirlikleri’nin hızla gelişen kenti Dubai, tıpkı İstanbul gibi bazı avantajlara sahip bir kent. Fakat bu avantajlardan maksimum seviyede faydalanmak ve küresel sermayeden mümkün mertebe payalabilmek için, bürokratik ve yasal pek çok adım atıldı. Peki bunu nasıl başardılar? Bölge, 1950’li yıllarda bulunan petrol rezervi ile birlikte dış göç almaya, Körfez ülkeleriyle ve Hindistan’la ticaret hacmini genişletmeye başladı. 1971 yılında İngiltere’nin Basra’dan çekilmesinin ardından 7 emirlik etrafında birleşerek federatif bir yapıya büründü. 1979 yılında Dubai Dünya Ticaret Merkezi’nin açılmasıyla beraber, iç pazarda hareketlilik arttı. 2002’de Dubai’de açılan iki “serbest ticaret bölgesinde” yabancıların gayrimenkul satın almasının önü açıldı. Günümüzde, nüfusunun dörtte üçünü göçmenlerin oluşturduğu ülkede; petrol ihracatına dayalı ekonomik yapı çeşitlendirilmeye ve petrol ihracatına olan bağımlılığını azaltmaya odaklanılıyor.

YABANCI YATIRIMCIYA GENİŞ TEŞVİKLER VERİLİYOR

Hızla gelişmekte olan bir ülke, artan nüfus, genişleyen iç pazar, stratejik konum… Oldukça aşina olduğumuz bu avantajlardan maksimum düzeyde faydalanmak ve yabancı yatırımcıyı ülkeye çekmek adına, geniş teşvikler yer alıyor. Örneğin; şahıslara doğrudan vergilendirme bulunmuyor, tarım ürünleri başta olmak üzere pek çok ithalat kaleminde gümrük vergisi muafiyeti bulunuyor. 2018 yılına dek hiç var olmayan KDV ise, petrol fiyatlarında yaşanan dalgalanma nedeniyle kaynaklanan gelir kaybını azaltmak amacıyla yüzde 7 olarak belirlendi. Pek çok Ortadoğu ülkesi için tabu olan konularda esneklik getirilerek batı dünyasına karşı kültürel bariyerleri azaltan bir tutum sergileniyor. Tüm bu teşvik ve destekler, Dubai’nin zamanla bir cazibe merkezi haline gelmesini sağladı. Dünyanın üçüncü, bölgenin ise en önemli ticaret (re-export) merkezi olan BAE, bugün artık Körfez Bölgesi’nden Uzakdoğu’ya ve Afrika’ya kadar geniş bir hitap alanı buluyor. Ülkenin Basra Körfezi’nin en kritik bölgesinde yer alması, Körfez ülkeleriyle olan ticaret hacmi, Afrika ve Güney Asya bölgesine kolay ulaşıma sahip olması, yatırım değerini ve cazibesini artırıyor. Ortadoğu’nun en büyük limanlarına ve en işlek havalimanlarına sahip olan ülke, her geçen gün kapasitesini artıracak master planlı projeleri hayata geçiriyor. Ortadoğu, Afrika ve Güney Asya bölgesinde hızla büyümeye devam eden kişisel servet ve aile serveti, Varlık Yönetimi hizmetlerine yönelik ihtiyacı da sürekli artırıyor. Özellikle yatırım ve portföy yönetimi, gayrimenkul danışmanlığı, miras planlaması ve mali danışmanlık alanlarında güçlü bir talep bulunuyor. Dubai Uluslararası Finans Merkezi, bu talebi karşılamak amacıyla geniş bir ekosistemi yönetiyor ve bireylerin, ailelerin ve kurumların ihtiyaçlarını karşılamak için gerekli altyapıyı kuruyor.

YATIRIMCILAR İÇİN ELVERİŞLİ BİR ORTAM VAR

Bulunduğu coğrafyada ticaret, finans ve turizm merkezi (Hub) olma stratejisi izleyen BAE, çeşitli fuar ve etkinliklerle bu yönünü sürekli öne çıkarıyor. Doğu ile Batı’yı buluşturma misyonuyla yola çıkılan geniş çaplı organizasyonlarda, uluslararası düzeyde iş yapan profesyonellerin bir araya gelmesini ve işlerini geliştirmesini sağlayan imkânlar sunuluyor. Dünyanın dört bir yanındaki yöneticileri buluşturan zirve, konferans ve fuarlara ev sahipliği yapan şehir, iş ağını genişletmek isteyen yatırımcılara elverişli bir ortam sunuyor. Elbette, bu geniş organizasyonlar yabancı yatırımcı nezdinde karşılık buluyor. Dubai, pek çok alanda olduğu gibi gayrimenkul yatırımı ve varlık yönetimi alanlarında da cazibe merkezi haline geliyor. Bu etkiyi daha yakından görmek adına katıldığımız etkinliklerde, dünyanın en büyük şirketlerinin Türkiye’ye duyduğu inanılmaz merak ve güçlü ilgi bizleri hayli memnun etti. Gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen pek çok kişi, yatırımın türü, geri dönüşü ve sermayenin geri kazanım süresi ile ilgili birçok konuyu değerlendirir.

Zamanla, bu konuda bazı “rekabetçi destinasyonlar” ortaya çıkmıştır. Orta Doğu’nun başkenti olarak adlandırılan Dubai ve asırlardır dünya başkenti olarak anılan İstanbul arasında da her zaman için üstü kapalı bir rekabet var. Geniş çaplı yatırımları çekmek için kıyasıya yarışan ve devasa projelerin yapımına tanıklık eden bu kentler, pek çok açıdan benzer hedef kitleye hitap eder, stratejik konum gibi benzer özellikleriyle öne çıkmaya çalışır. Bu bölgede gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda, yatırımcının gözü hep bu iki kent üzerindedir. Son döneme baktığımızda ise, Dubai’nin beş yıllık bir emlak krizinden geçtiği görülüyor. Ayrıca metrekare başına birim fiyatlarının Türkiye’deki veya diğer Avrupa ülkelerindeki konut fiyatlarına oranla oldukça yüksek kaldığı da görülüyor. Her ne kadar çeşitlendirilmeye çalışılsa da halâ enerji ve petrol endüstrisi ağırlıklı bir ihracat eksenine sahip olan BAE; enerji sektöründe yaşanan dünya çapındaki dalgalanmalardan da etkilenmiş durumda. Bu açıdan, artan yaşam maliyetleri de gayrimenkul sektörünü olumsuz etkiliyor. Nitekim 2015 yılında akaryakıt desteğine son vermek, kamu kuruluşlarına hibe ve kaynak transferlerini sınırlandırmak, faizleri yükseltmek, kamu harcamalarında tasarrufa gitmek, elektrik ve su tüketim fiyatlarına zam yapmak şeklinde oldu. Bu açıdan Dubai’deki gayrimenkul piyasası, hükümetin 2018’de yürürlüğe koyduğu teşviklere rağmen 2014’ten bu yana değerinin üçte birini yitirmiş vaziyette. Bu durum, Dubai’de gayrimenkul yatırımlarında yaşanan talep düşüşüne ilişkin de bilgi veriyor. Ülkedeki nüfusun büyük çoğunluğunun yabancı olması, özellikle pandemi döneminde yabancı yatırımcının çıkış yapmasıyla birlikte stabil olmayan fiyatlara ve istikrarsız bir ekonomiye neden oldu. Ortalama metrekare birim fiyatlarını, faiz oranlarını, stok fazlasını ve yatırımcı profilinden kaynaklı sorunları göz önüne aldığımızda, Dubai’nin İstanbul’un sahip olduğu imkânların gerisinde kaldığını söyleyebiliriz.

TÜRKİYE, DAHA ÇEŞİTLİ BİR EKONOMİYE SAHİP

Türkiye, petrol ihracatına dayalı olmayan ekonomisinin de bir sonucu olarak, daha çeşitli bir ekonomiye sahip. Dolayısıyla potansiyel çok büyük. Buna rağmen, gayrimenkul sektörünün yabancı yatırımlardan arzu edilen düzeyde pay aldığını söylemek güç. Nitekim, son 20 yıllık süreçteki doğrudan yabancı yatırımların sektörel bazlı dağılımına baktığımızda; finans ve sigorta sektörünün yüzde 25, imalat sektörünün yüzde 30 ve enerji sektörünün yüzde 15 pay aldığını görüyoruz. Bu açıdan, uzun vadeli sabit sermaye yatırımlarının gayrimenkul sektöründeki payının artması için alınacak tedbirlerin ve sektörde oluşan reform beklentisini yeniden hatırlatmak gerekiyor. Her şeyden önce, Türkiye’nin sahip olduğu konum gerçekten rakipsiz. 4 saatlik uçuş süresi içerisinde Avrupa, Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Orta Asya’da toplam 1,5 milyarlık nüfusa ve 24 trilyon dolar değerindeki pazara kolay erişim sağlayan stratejik bir konuma sahip. Türkiye’nin 20 yıllık nüfus projeksiyonu, nitelikli iş gücü ve ucuz üretim maliyetleri her daim yatırımcının dikkatini cezbediyor.

Enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik politikalarıyla, yeni üretim ve işleme tesisleri kuran Türkiye; bölgesinde yeni nesil enerji üretim ve dağıtım merkezi olmayı amaçlıyor. Bu amacını perçinlemenin yolu ise, ulaşım ve lojistik ağının etkinliğini artırarak limanlarla ve havalimanlarıyla entegre altyapının oluşturulmasından geçiyor. Dünya çapında tanınan turizm potansiyeli ve pandemiyle beraber iyice ortaya çıkan güçlü sağlık hizmetleri, başlı başına tercih sebebi. Gelişen sanayi ve artan üretim kapasitesi, yeni enerji politikaları ve hızla büyüyen ulaşım ağıyla entegre bir dönüşüme tabi tutulursa; Türkiye’nin yatırım cazibesi çok daha güçlü bir grafik çizecektir. Öte yandan, gölge etkenler konusunda da Türkiye’nin eli hayli güçlü görünüyor. Avrupa başta olmak üzere, BAE’ye nazaran Batı Dünyasıyla daha entegre bir toplum yapısı bulunuyor. Sosyokültürel düzeydeki mozaik yapı, yabancı yatırımcı açısından tercih sebebi olabiliyor. Bilhassa Müslüman yatırımcılar açısından, bu durum oldukça kritik. 2016 yılında yaşanan başarısız darbe girişimi, 2018 yılında ABD tarafından uygulanan yaptırımların ardından Türk Lirasında yaşanan düşüş ve dünyayı sarsan pandeminin yankıları elbette etkili oldu. Türkiye, tüm bu sorunların bir parçası olmasına rağmen gayrimenkul sektöründe online satışlar üzerinden varlığını sürdürdü ve güçlü sağlık hizmetleri sayesinde yabancı yatırımcının dikkatini cezbetmeye devam etti.

İSTANBUL’DA YABANCILAR DUBAİ’DEKİ ZORLUKLARI YAŞAMIYOR

Ortalama metrekare birim fiyatları konusunda dünyanın en değerli kentlerinden birisi olan İstanbul, aynı zamanda istikrarlı bir şekilde yükselen fiyat artışı ile mutlak yatırım dönüşü de sağlıyor. Harçlar ve vergiler gibi ek maliyetler bakımından ise, dünyanın en düşük oranlarına sahip kentlerinden birisi konumunda. İstanbul’da mülk satın almak isteyen bir yabancı yatırımcı, Türk vatandaşlarıyla aynı hakları garanti eden mevzuat sayesinde, Dubai’de yabancıların karşılaştığı zorlukları yaşamıyor. Öte yandan, BAE ve Türkiye arasındaki ticari partnerlik son 3 yılda ciddi biçimde zedelenmiş durumda. Siyasi olayların gölgesinde gelişen olaylarda ciddi bir kutuplaşma ortamı doğdu. Bu anlamda, BAE’nin Suudi Arabistan ile olan yakın ilişkisi de çok önemli. Bilhassa BAE Dış İşleri Bakanı Abdullah Bin Zayed ve Suudi Arabistan veliaht prensi Muhammed bin Selman’ın yakın ilişkisi göze çarpıyor.

TÜRKİYE’NİN İÇİNDE YER ALDIĞI BİR EKONOMİK SİSTEM İNŞA EDİLMEYE ÇALIŞILIYOR

Ortaya çıkan tabloda, Ortadoğu’da ve özellikle Körfez Bölgesi’nde içinde Türkiye’nin yer almadığı yeni bir ekonomik sistem inşa edilmeye çalışılıyor. Bu açıdan, Dubai’de yaşayıp Türkiye’ye yatırım yapmak isteyenlerin para transferi sırasında bankalarda zorluk yaşaması göze çarpıyor.

Dubai medyasının Türkiye hakkındaki yoğun karalama kampanyası ve propaganda yapması da cabası… Tüm bu olumsuz gelişmelere rağmen, gazeteci Cemâl Kaşıkçı’nın Suudi Arabistan’ın İstanbul konsolosluğunda öldürülmesi ile birlikte başlayan süreçte Türkiye ilkeli bir duruş sergiledi ve etkili biçimde pozisyon aldı. Uluslararası medya kuruluşlarını da etkili biçimde kullanarak, kamuoyunda bu konuyu her fırsatta gündemde tuttu. Bununla birlikte, artık kutuplaşma ortamından buzların erimeye başladığı bir sürece girmiş görünüyor. Elbette bunun bizim açımızdan ve sektörümüzün geleceği bakımından önemi bulunuyor. Çünkü bir vergi cenneti olarak da anılan Dubai, dünya çapında bir yatırım ve finans merkezi. Bu yönüyle Dubai’deki yatırımların neredeyse tamamı yabancı yatırımcının eliyle gerçekleşiyor. Türkiye’nin 250 bin dolarlık gayrimenkul satın alma yoluyla vatandaşlık vermeye başlaması, Ortadoğu’da en çok Dubai’yi etkilemiş durumda. Buna karşılık olarak, Dubai’de yabancı yatırımcıların ve belirli bir alanda uzmanlaşmış kalifiye kişilerin vatandaşlık edinimini kolaylaştıran yasal düzenlemeler yapılacağına ilişkin haberler çıkmaya başladı. Bu düzenlemelerin ayrıntıları ortaya çıktıkça, Türkiye’nin de vatandaşlık konusunda yeni ve bir karşı kampanya yürütmesi kaçınılmaz olacaktır. Çünkü Dubai’nin rekabetçi bir skalada vatandaşlık hizmeti sunmaya başlaması, özellikle Avrupalı yatırımcıyı kendisine çekecektir. Açıkçası Dubai’de dünyanın dört bir yanındaki yöneticileri buluşturan organizasyonlarda görünen bir gerçek var: Dubai, bu coğrafyadaki yatırım danışmanlık şirketlerinin, vatandaşlık, gayrimenkul ve varlık yönetimi şirketlerinin adeta cazibe merkezi (hub). Ve bu şirketlerin Türkiye’ye yönelik muazzam bir ilgisi ve artan iştahı söz konusu.

20’NİN ÜZERİNDE ANLAŞMA İMZALADIK

Mars Investment olarak, bu organizasyonlar boyunca dünya piyasasında devletlerin yetkilendirdiği büyük yatırım ajanslarıyla birebir görüştük. Adeta bir kültür elçisi olarak, gayrimenkul sektöründe Türkiye’deki potansiyeli kapsamlı biçimde anlattık. Türkiye’deki operasyonlarında çözüm ortağı olma ve iş geliştirme amacıyla 20’nin üzerinde anlaşma imzaladık ve ciddi bir hazırlık içerisine girdik. Sözleşme imzaladığımız firmalar çoktan Türkiye’ye gelmeye başladı. Dubai’de bulunduğumuz süre içerisinde görüştüğümüz bürokratlar ise, ikili ilişkilerde bir nebze yumuşamanın söz konusu olduğunu fakat tam olarak normalleşmenin gerçekleşmediğini belirttiler. Bu konuda Dış İşleri Bakanı Abdullah Bin Zayed’in önyargılı tutumunun etkili olduğu sıkça dile getirildi. Örneğin vize konusunda Türk vatandaşlarına yönelik inanılmaz bir engelleme söz konusu. Sonuç olarak Dubai, yatırımcı hakları bakımından güven veren bir hukuk sistemine ve gelişmiş teknolojik altyapıya ve dijital dönüşümünü tamamlamış kurum ve kuruluşlara sahip. Tamamen veriye dayalı bir şekilde işleyen bir ekonomik model söz konusu.

ULUSLARARASI YATIRIMCILAR İÇİN GÜVENLİ SİSTEMLER OLUŞTURULMALI

Türkiye’nin, bu rekabette etkisini sürdürmesi ise uluslararası yatırımcılar için güvenli alım sistemleri oluşturması, www.invest.gov.tr ve https://www.yourkeyturkey.gov.tr gibi veriye dayalı gelişmiş portallar kurmasına bağlı görünüyor. Bu konudaki ilerleme heyecan verici. Özellikle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü yabancıların işini kolaylaştırmak adına gerek tapu, gerek güvenli alım gerekse ekspertiz konularında dijitalleşme adına ciddi adımlar atılıyor. Bu sistemlerin yaygınlaşmasıyla birlikte, İstanbul’un gerçek potansiyelinin ortaya çıkacağına inanıyorum. Türkiye’nin ve İstanbul’un, uluslararası platformlarda global yatırımcıların gözünde öncelikli tercih sebebi olması ve bir çekim merkezi olmaması için hiçbir neden yok.

DUBAİ, TÜRKİYE’NİN RAKİBİ OLAMAZ

Dubai aslında Türkiye’nin rakibi bile olamaz. Türkiye’nin potansiyeli, Dubai’den 10 kat daha fazla. Ancak, Dubai uluslararası yatırımcı çekebilmek için İngiliz sistemlerinden çok ciddi danışmanlıklar satın aldı. Bunları uyguladı ve takip ediyor. Mali disiplin ve ekonomi, çok ciddi analizlerle takip ediliyor. 7 Emirlik çalışıyor, Dubai “yaramaz çocuk” rolünde yedirilip içiriliyor. Dubai’de çok ciddi bir yatırım ortamı var. Afganistan, Hindistan, İran, Pakistan gibi ülkelerin vergi ödememek adına getirdiği milyarca dolar, Dubai ekonomisinde döndürülüyor. Çok ciddi bir para sirkülasyonu var. Dolayısıyla 7 emirlik çok çalışıp Dubai’de bu ortamı sürdürülebilir hale getirmek için çok ciddi danışmanlıklar aldırıyorlar. İsrail’e yakınlaşmaları, İngiltere ile daha iç içe olmaları, 9 milyon yabancının yaşadığı ve bunların 3-4 milyonun Avrupalı olduğunu düşünürsek, Dubai üstüne düşeni yapıyor. Hukuk, yabancıların hakkı, finans güvenliği gibi bir çok konuda ülkemizin yapması gerekli konular var. Tek yapmamız gereken, dünyadaki rakiplerimizi her açıdan analiz ederek, ülkemize bu sistemleri lokalize etmek. Bunları yaparsak, uluslararası doğrudan yatırımları 10 milyar dolar altında değil 20 milyar doların üzerinde konuşuyor olacağız. Türkiye , dünyanın gerçek potansiyel finans ve ekonomi merkezi konumumda. Ancak eskimiş, bürokratik ve yasal sistemlerin değişmemesinden dolayı yatırımcıya güven veremiyoruz. Bununla beraber devletimiz ciddi adımlar atmaya başladı. 3-5 sene içerisinde daha güvenli bir ortam, yatırımcıya hissettirilecektir. Dubai her ne kadar global bir yatırım ve finans merkezi olsa da bizim bu iş gezisinden başlıca çıkarımımız; Dubai’nin ne kadar iyi olduğu değil, bizim ne kadar ileri gidebileceğimize yönelik potansiyeli yeniden anlamak oldu.