1-) Sözleşme süresinin dolması halinde, mal sahibi kiracıyı çıkartabilir mi? Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin dolması halinde, sözleşme sona ermez ve mal sahibi kiracıyı çıkartamaz. Bir başka deyişle, mal sahibi veya kiraya veren, kontrat bitti, hadi çık! diyemez. Kira kontratını sözleşme süresinin dolmasından en az on beş gün önce bildirmek suretiyle fesih hakkı, yalnızca kiracıya tanınmış bir haktır. Kiracı, fesih bildiriminde bulunmaz ise, sözleşme, aynı koşullar ve bir yıl süreyle, kendiliğinden uzayacaktır. Kontratın sona erdiği gerekçesiyle, mal sahibi tarafından düzenletilen ihtarnamenin de hukuki bir karşılığı yoktur. Böyle bir ihtarname, kiraya veren yönünden zaman ve para kaybından öteye geçmeyecektir. Bu koşulun tek istisnası; başlangıçta 1 yıllık düzenlenen kira kontratının üzerinden 10 yıl geçmesi halinde söz konusudur ki, bu halde kiraya veren, düzenleteceği ihtarname ile kiracıya hiçbir gerekçe göstermeksizin taşınmazının tahliyesini isteyebilir.

2-) Her çeşit taşınmazda kira tespit (artırım) davası açılabilir mi? Kira tespit davası, gündelik dildeki ismiyle kira artırım davası, yalnızca konutlar ve çatılı işyerleri için açılabilir. Örneğin plaj, çay bahçesi, açık halı saha, açık otopark gibi taşınmazlar için kira tespit davası açılamazken, çay salonu, kapalı halı saha, kapalı otopark için açılabilir.

3-) İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarda bulunması zorunlu mudur? Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname göndermesi şart değildir. Ancak ihtarname gönderilmemesi halinde dava, sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde açılmak zorundadır. Bu 1 aylık süre içerisinde dava açılmazsa, mal sahibi dava hakkını kaybeder ve dava için bir sonraki seneyi beklemesi gerekir. İhtarnamenin sözleşmenin sonlanmasından en bir ay evvel gönderilmesi (kiracıya tebliğ edilmesi) halinde ise, dava açma süresi, kira yılı boyunca uzamış olur. Sonuç olarak, ihtarname gönderilmesi halinde, dava açma süreniz 1 aydan 1 yıla kadar uzayacaktır.

4-) İhtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, başkasına kiralanabilir mi? Bu soruya hem hayır, hem de evet olarak cevap verilebilir; “Hayır” cevabını açıklayacak olursak, kural olarak, ihtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz, başkasına kiralanmasının tespiti halinde kiralayan, eski kiracıya, son dönem 1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır. Bu nedenle cevabımız hayırdır. “Evet” cevabımızda ise, günümüz enflasyon değerleri, eski ve güncel kira bedelleri arasındaki 3-4 katı bulan fark dikkate alındığında, mal sahiplerinin gerekirse son dönem 1 yıllık kira bedelini eski kiracıya tazminat olarak ödemeyi göze alarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıklarını gözlemliyoruz.

5-) Yeni boyalı olarak kiracıya teslim edilen konut ya da iş yeri, sözleşme sonunda yeni boyalı olarak iade edilmek zorunda mıdır? Yeni boyalı olarak teslim edilen kiralananın, sözleşme sonunda yeni boyalı olarak iade edilmesi zorunlu değildir. Çünkü, olağan kullanımdan kaynaklı eskimelerden ve bozulmalardan kiracı sorumlu tutulamaz. Örneğin; taraflar kira kontratında, depozito iadesi koşulu olarak, mecurun temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde iade edilmesini kabul etmiş olsalar dahi, Yüksek Mahkemenin güncel kararlarında, az evvel zikredilen kanun maddesine atıf yapılarak, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını, ancak ve ancak kiracının kötü kullanımı nedeniyle oluşan zarar ve hasarlarından sorumlu tutulabileceği ifade edilmektedir.

6-) Kiraya verenin baskısı üzerine, kira bedelinde %25’in üzerinde arttırım yapan kiracılar ne yapmalı? Bildiğiniz gibi, 11 Haziran 2022 tarihli, 7409 sayılı Geçici Kanun ile getirilen düzenleme ile, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olmak üzere, konut kiralarında kira artışının %25’i geçemeyeceği, yasal koruma altına alındı. Konuya ilişkin görüşümüz sorulduğunda, Anayasal haklardan olan mülkiyet hakkını son derece kısıtlayan bu düzenlemeyi yerinde bulmadığımızı ve konunun Anayasa Mahkemesinin önüne taşınması gerektiğini belirtmiştik. Yeri gelmişken, anılan yasanın iptali talebinin, şu sıralar Anayasa Mahkemesinin önünde olduğunu da ifade edelim. Mal sahibiyle arasını bozmak istemeyen veya kiraya verenin yoğun baskısından kurtulmak isteyen kiracıların, kira bedelinde, dönem itibariyle, yasal arttırım sınırı olan %25’in son derece fevkinde kira artışı yaptıklarını gözlemliyoruz. Sevgili Dostlar, 7409 sayılı geçici yasanın “%25’i aşan kira arttırımı yapılamaz.” şeklindeki hükmü mevcutken, belirlenen bu oranın üzerindeki artış miktarı yapılması, kiracının rızası alınsa bile, YOK HÜKMÜNDEDİR.

Bu durumda kiracı, yapmış olduğu fazladan ödemeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’unun “Sebepsiz Zenginleşme” başlıklı hükümleri uyarınca mal sahibinden geri isteyebilir. Burada kiracılar yönünden dikkat edilmesi gereken husus, “nasılsa önceki aylarda fazladan kira bedeli ödedim, bu ay ödediğim miktarı düşüp az ödeyeyim ya da hiç ödemeyeyim” anlayışından kesinlikle uzak durulması gerektiğidir.

Mal sahibinin rızası olmadan, mahsuplaşmaya yönelik olarak yapılan eksik kira ödemeleri veya hiç kira ödememe hali, mal sahibi tarafından tahliye sürecinde aleyhinize kullanılabileceği ve sizi yargılama giderleri ile karşı karşıya bırakabileceği gibi, sürecin doğru yönetilememesi halinde de, tahliye kararı ile yüzleşmek zorunda kalabilirsiniz.