Hükümetin konut tasarruflarını teşvik etmek ve bu yolla inşaat sektörüne destek olmak amacını taşıyan düzenlemesi çerçevesinde tasarruf sahiplerinin, satın alacakları konuta ilişkin peşinat bedelinin yüzde 15’inin devlet tarafından karşılanması uygulaması gördüğümüz kadarıyla inşaat çevrelerinde olumlu karşılandı. Ancak her zaman olduğu gibi pek hesap kitap yapmadan gelişmeleri yorumlama alışkanlığımız aynen devam ediyor, zira yapılan düzenlemenin konut alım kararlarına reel bir katkısı olmadığı gibi finansal bir mantığı da yok. Getirilen düzenlemeyi bir örnek üzerinde değerlendirmekte fayda var.
Cari mevduat faiz oranını yüzde 7 kabul edersek bugün tasarrufların ayda yüzde 0,58 aylık tasarruf getirisi olacaktır. Bu şekilde ayda 700 TL tasarruf etmeyi planlayan bir kişi 5 yılın sonunda 42 bin TL nominal değerde tasarruf etmiş olacaktır. Nominal diyoruz, çünkü tasarrufları bankada bir getiri kazanacaktır. Bugünkü faiz oranlarının devam ettiğini varsayarsak bu kişinin reel olarak tasarrufu 60 ay sonunda 50 bin TL’ye çıkmış olacaktır. Düzenleme çerçevesinde, devlet 5’inci yıl sonunda tasarruf sahibinin biriktirmiş olduğu 50 bin TL’nin yüzde 15’i olan 7 bin 500 TL tutarında katkıda bulunacaktır. Bu katkı sübvansiyon mahiyetinde maliyetsiz bir katkı olacaktır. Yani geri ödenmesi söz konusu değildir. Devlet katkısıyla birlikte peşinat tutarı 57 bin 500 TL’ye ulaşmış olacak. Güncel konut kredisi kullanım koşullarına göre konut bedelinin yüzde 25’i kadar peşinat ödenmesi yeterlidir. Bu şekilde azami 230 bin TL değerindeki bir konut için peşinat biriktirilmiş olacaktır.
Düzenleme çıkar çıkmaz kamuoyunda devletin katkısı konut değerinin yüzde 3,75’i olarak ifade edilmişti. Oysa görülebileceği gibi tasarruf sahibinin paradan para kazanıyor olması ve devletin katkısının 5’inci yılsonunda yapılacak olması nedeniyle devlet katkısı yüzde 3,75 (% 25 x % 15) oranında değil yalnızca yüzde 3,20 oranında gerçekleşmektedir. Düzenlemenin detayları tam olarak netleşmemekle birlikte hükümet yetkilileri bu tasarruf teşvikinin yalnızca ilk evini alacak olanlara sunulacağını, eş üstüne alınacak evlerde geçerli olmayacağını, belirli bir gelir düzeyinin üzerindeki kişilerin hariç tutulacağını ve satın alınabilecek konutların değerine bir üst sınır getirileceğini halihazırda ifade etmiş olduklarından düzenlemenin pratikte son derece sınırlı bir kitleyi ilgilendirdiğini söylemek hiç de yanlış olmayacaktır. Neden öyle olduğuna bir bakalım isterseniz.
KONUTU TASARRUF EDEREK Mİ YOKSA PEŞİN Mİ ALMAK AVANTAJLI?
Ayda 700 TL konut için tasarruf edebilecek bir ailenin bugün hanehalkı geliri asgari 2 bin 100 TL ve üzerinde olmalıdır. Çünkü konut kredisi kullanımında risk önlemeye yönelik ilkelerden birisi kredi ödeme tutarının hane halkı gelirine oranının yüzde 30’u geçmemesidir. Bu durumda peşinatı oluşturan 57 bin 500 TL’nin biriktirilmesini takiben konut değerinin bakiye yüzde 75’i için toplam 172 bin 500 TL tutarında kredi kullanılması gerekecektir. Cari kredi faizleri ile böyle bir kredinin aylık taksiti 120 ay vade için 2 bin 300 TL civarındadır. Bu da gösteriyor ki peşinat tasarrufu için 2 bin 100 TL seviyesinde yeterli olan hanehalkı gelirinin konut kredisi kullanımı gerçekleştiğinde 6 bin TL ve üzerinde olması gereklidir.
KONUTU TASARRUF EDEREK Mİ YOKSA PEŞİN Mİ ALMAK AVANTAJLI?
Ayda 700 TL konut için tasarruf edebilecek bir ailenin bugün hanehalkı geliri asgari 2 bin 100 TL ve üzerinde olmalıdır. Çünkü konut kredisi kullanımında risk önlemeye yönelik ilkelerden birisi kredi ödeme tutarının hane halkı gelirine oranının yüzde 30’u geçmemesidir. Bu durumda peşinatı oluşturan 57 bin 500 TL’nin biriktirilmesini takiben konut değerinin bakiye yüzde 75’i için toplam 172 bin 500 TL tutarında kredi kullanılması gerekecektir. Cari kredi faizleri ile böyle bir kredinin aylık taksiti 120 ay vade için 2 bin 300 TL civarındadır. Bu da gösteriyor ki peşinat tasarrufu için 2 bin 100 TL seviyesinde yeterli olan hanehalkı gelirinin konut kredisi kullanımı gerçekleştiğinde 6 bin TL ve üzerinde olması gereklidir.
İşte finansal anlamsızlık tam da bu noktada ortaya çıkmaktadır. Görülebileceği gibi 6 bin TL seviyelerinde hanehalkı geliri olan aileler zaten cari faiz oranlarıyla kredi kullanarak hemen ev sahibi olabilmektedirler. Bu durumda yalnızca yüzde 3,20 oranındaki bir birikim desteği konut satın alma kararlarını etkilemeyecektir. Bugün hemen her müteahhitten, peşin konut alımlarında (Banka kredisi kullanılması müteahhit açısından peşin alım hükmündedir) bu oranın çok üzerinde indirim elde etmek mümkündür. Üstelik bu kitlenin konut kredisi ödeme gücü olduğu için konutu hemen alıp yıllık ortalama yüzde 5,5 kira getirisi ve yıllık ortalama yüzde 13 değer artışından (ki bu oran İstanbul’da yüzde 20 seviyelerindedir) faydalanmaya başlamak finansal açıdan çok daha anlamlıdır. Netice olarak daha ilk yılda yüzde 18-20 seviyelerinde bir yatırım getirisi elde etmek varken kim, niye 5 yılda elde edeceği yüzde 3,20 avantajın peşine düşsün ki?
TEŞVİKLE KONUT SAHİBİ OLMA HEDEFİ ZOR
Türkiye’de konut satışlarında fiyat ortalaması 2.100 TL/m² civarındadır. Buna göre 90 m²’lik bir aile konutu satın almak isteyecek bir aile vergiler hariç 189 bin TL ödemek ve bunun yüzde 25’i olan 47 bin 250 TL birikime ulaşmak zorundadır. Yukarıdaki hesaplama sistematiğini izlersek devletin bu aileye 6 bin TL destek sağlayacağını ve reel olarak 36 bin 250 TL’nin beş yılda biriktirilmesi gerektiğini görebiliriz. Bu ancak aylık 500 TL civarında bir tasarrufla mümkün olabilir. Konutun bakiye değeri için aylık bin 900 TL civarında konut kredisi taksiti ödeme gücü gerekecektir ki bu da hanehalkı gelirinin asgari 5 bin 500 TL civarında olması gerektiğini gösterir. Görülebileceği gibi son derece ortalama bir konut seçmemize rağmen peşinat birikimi sonrası konut kredisi taksiti ödeyebilir kitlenin satın alma gücü değerlendirildiğinde pratikte hükümetin açıkladığı desteğin orta gelir grubu için de hiçbir önemi yoktur. Konut satın alabilenler yine almaya devam edebilir ve bu arada yüzde 3,20’Lik bir avantaj sağlayabilirler. Ancak bu kadar bir katkı için alıcılar bankada 5 yıl para biriktirmeyecektir. Dolayısıyla bu teşvik ile tasarrufların teşvik edilmesi veya uzun vadeye yayılması benzeri hedeflerin gerçekleşmesi imkansızdır.
KONUT KREDİSİ ÖDEME GÜCÜ YETERSİZ
Bugün konut satın alabilmek peşinat birikiminden ziyade konut kredisi ödeme gücüne bağlıdır. Kredi ödeme gücü olan kitle ise konutunu hemen alacak ve kira ve değer artış getirilerinden hemen faydalanmaya başlayacaktır. Zira en kötümser tahminle bile bugün bu getiriler sağlanan teşvikin 5 katıdır. Konut alabilmek için peşinat desteğine dahi ihtiyaç duyacak ve hiç peşinat birikimi olmayan dar gelirli kitlenin ise bugünkü ortalama konut fiyatları ve cari faiz oranlarıyla konut kredisi ödeyebilmesi mümkün değildir.
TEŞVİKLE KONUT SAHİBİ OLMA HEDEFİ ZOR
Türkiye’de konut satışlarında fiyat ortalaması 2.100 TL/m² civarındadır. Buna göre 90 m²’lik bir aile konutu satın almak isteyecek bir aile vergiler hariç 189 bin TL ödemek ve bunun yüzde 25’i olan 47 bin 250 TL birikime ulaşmak zorundadır. Yukarıdaki hesaplama sistematiğini izlersek devletin bu aileye 6 bin TL destek sağlayacağını ve reel olarak 36 bin 250 TL’nin beş yılda biriktirilmesi gerektiğini görebiliriz. Bu ancak aylık 500 TL civarında bir tasarrufla mümkün olabilir. Konutun bakiye değeri için aylık bin 900 TL civarında konut kredisi taksiti ödeme gücü gerekecektir ki bu da hanehalkı gelirinin asgari 5 bin 500 TL civarında olması gerektiğini gösterir. Görülebileceği gibi son derece ortalama bir konut seçmemize rağmen peşinat birikimi sonrası konut kredisi taksiti ödeyebilir kitlenin satın alma gücü değerlendirildiğinde pratikte hükümetin açıkladığı desteğin orta gelir grubu için de hiçbir önemi yoktur. Konut satın alabilenler yine almaya devam edebilir ve bu arada yüzde 3,20’Lik bir avantaj sağlayabilirler. Ancak bu kadar bir katkı için alıcılar bankada 5 yıl para biriktirmeyecektir. Dolayısıyla bu teşvik ile tasarrufların teşvik edilmesi veya uzun vadeye yayılması benzeri hedeflerin gerçekleşmesi imkansızdır.
KONUT KREDİSİ ÖDEME GÜCÜ YETERSİZ
Bugün konut satın alabilmek peşinat birikiminden ziyade konut kredisi ödeme gücüne bağlıdır. Kredi ödeme gücü olan kitle ise konutunu hemen alacak ve kira ve değer artış getirilerinden hemen faydalanmaya başlayacaktır. Zira en kötümser tahminle bile bugün bu getiriler sağlanan teşvikin 5 katıdır. Konut alabilmek için peşinat desteğine dahi ihtiyaç duyacak ve hiç peşinat birikimi olmayan dar gelirli kitlenin ise bugünkü ortalama konut fiyatları ve cari faiz oranlarıyla konut kredisi ödeyebilmesi mümkün değildir.
Sonuç olarak basını meşgul eden bir konunun ortaya atıldığı ve üzerinde bolca ahkam kesildiği ancak önerinin finansal mantığının pek hesaplanmamış olduğu görülmektedir. Bu hamlenin ne konut piyasasına ne de bankacılık kesimine herhangi bir olumlu katkısı olmayacaktır. Konut piyasasında alt gelir gruplarının konut sahibi olmasının yolu, finansal mantığı olmayan sübvansiyonlardan değil kredi faiz oranlarının düşmesinden geçmektedir. Örneğin yukarıdaki örneğe konu 141 bin TL’lik konut kredisinin aylık taksiti aylık yüzde 1,65 faiz oranıyla 120 ayda 2 bin 700 TL iken aylık yüzde 0,87 faiz oranıyla bin 800 TL’ye inmektedir. Bu da göstermektedir ki ancak aylık yüzde 0,50 ve altındaki kredi faiz seviyelerine ulaştığımızda hanehalkı geliri 3 bin 500 TL civarında olan asıl konut talebi olan kitleye erişebileceğiz. Konut satın alabilmenin önündeki engel peşinat birikiminin yetersizliği değil, konut kredisi ödeme gücünün yetersiz olmasıdır. Ve tabii ki inşaat sektörü olarak bir düzenlemenin üzerine atlamadan önce biraz matematik çalışmakta büyük fayda vardır!
